Hôtel Métropole à Beaulieu-sur-Mer : du plan topographique à la maquette BIM, un seul référentiel pour toute l’équipe projet

La maquette Revit de l’existant, hôtel et annexes, posée sur le plan topographique : chaque bâtiment est à sa place, en coordonnées RGF93 CC44 et en altitude NGF.

Un palace historique en front de mer, un hôtel et six annexes, une équipe projet répartie entre Nice et Monaco, et chaque intervenant qui travaille dans sa propre maquette. Pour que l’architecte, le bureau d’études structure, le BIM manager et l’entreprise raisonnent sur la même géométrie, il faut un référentiel commun, mesuré et opposable. À Beaulieu-sur-Mer, c’est le rôle que PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430) tient sur le projet de renaissance de l’Hôtel Métropole : un dossier ouvert en 2017, un premier plan topographique en 2018, le relevé au scanner 3D des intérieurs et des façades puis la maquette BIM structurelle en 2024, et, en septembre 2026, le contrôle de concordance qui a permis à toute l’équipe de géoréférencer ses maquettes sur nos données.

Le projet en chiffres

• Site : Hôtel Métropole, boulevard du Maréchal-Leclerc, Beaulieu-sur-Mer (06310), entre le boulevard et la Méditerranée.
• Unité foncière : environ 7 900 m² (superficie apparente ; 7 882 m² au cadastre), neuf parcelles de la section AH.
• Bâtiments : l’hôtel (vide sanitaire, entre-sol, rez-de-chaussée, quatre étages et toiture-terrasse, faîtage à 29,61 m NGF) et six annexes : une villa, le bâtiment Beau Rivage, une réserve et son garage, la maison des pêcheurs, deux immeubles.
• Intérieurs relevés au scanner 3D : environ 2 100 m² pour l’hôtel, après curage, et environ 2 200 m² pour les annexes, au 1/50.
• Façades : une vingtaine de façades relevées au scanner et dessinées, cotées en altitude NGF.
• Maquette : modèle 3D structurel LOD 200, livré en Revit et en IFC, pour l’hôtel et les annexes.
• Référentiel : RGF93 CC44 pour les coordonnées, NGF pour les altitudes, rattachement par GNSS, précision topographique de 3 cm.
• Urbanisme : PLUm approuvé le 25 octobre 2019 (modification simplifiée n°2 du 30 novembre 2023), zones UPm1 et UBj, polygones d’implantation gabaritaires avec hauteur, espaces boisés classés, commune littorale.
• Calendrier : plan topographique 2018 ; mise à jour, scan 3D et maquette BIM en 2024 ; contrôle de concordance et géoréférencement de l’équipe projet en septembre 2026 ; suivi des travaux à venir.

Pourquoi ce chantier exigeait un référentiel unique

Trois raisons rendaient indispensable une base géométrique commune, signée par un géomètre-expert :

1. Un existant à conserver et à transformer. Des façades sont conservées, des planchers neufs viennent se caler sur des murs anciens, et le projet doit s’inscrire dans les polygones d’implantation et les hauteurs fixés par le PLUm. La géométrie de l’existant doit donc être exacte, et placée dans le système de coordonnées légal.
2. Un site composé. Un hôtel, six annexes, des terrasses et des jardins entre le boulevard et la mer : chaque bâtiment est relevé séparément, mais tous doivent s’assembler au centimètre sur le même plan.
3. Une équipe BIM multi-acteurs. Architecte, bureau d’études structure, BIM manager, entreprise générale : chacun produit sa maquette. Elles ne se compilent correctement, en IFC, que si elles partagent le même géoréférencement. Cette référence, c’est celle du géomètre.

Méthode : du terrain à la maquette, sans changer de système

1. Le plan topographique, socle de tout le projet

Le plan topographique de 2018 a été mis à jour en mars 2024 au 1/200 : bâti, hauteurs d’égout, de faîtage et d’acrotère, seuils des bâtiments, voiries périphériques, réseaux apparents, végétation avec essences. Un canevas de points d’appui mesuré par GNSS rattache l’ensemble au RGF93 CC44 et au NGF. Le zonage du PLUm, les polygones d’implantation gabaritaires et les espaces boisés classés y sont reportés : ce plan est à la fois le fond de la maquette et la référence réglementaire du projet.

Le plan topographique de l’unité foncière (mars 2024) : bâti, faîtages, réseaux, végétation, zones UPm1 et UBj du PLUm et polygones d’implantation gabaritaires (cliquer pour agrandir).

2. Le scan 3D des intérieurs et des façades

Après curage, l’hôtel a été relevé au scanner laser 3D du vide sanitaire à la toiture-terrasse, puis les six annexes : murs, cloisons, ouvertures et allèges, poutres et plafonds, cages d’escalier, nivellement de tous les planchers. Chaque niveau est rattaché en X et Y au plan topographique, ce qui permet de superposer les étages entre eux et avec le terrain. Les façades ont été dessinées depuis le nuage de points et cotées en altitude NGF, élément par élément.

Les plans d’intérieurs de l’hôtel, du vide sanitaire à la toiture, dressés au 1/50 à partir du nuage de points.

La façade sud-est : l’élévation cotée en NGF, et l’hôtel tel qu’il se présente avant travaux, filets de protection tendus sur les balcons.

3. La maquette BIM structurelle

À partir du nuage de points et des plans 2D, la structure porteuse de l’hôtel et des annexes a été modélisée au niveau de développement LOD 200 : planchers avec leurs niveaux, murs porteurs et refends, poutres et plafonds, escaliers, embrasures des portes et des fenêtres, menuiseries principales des façades. Ni modénature ni second œuvre : une maquette de l’existant faite pour servir de base au projet architectural et aux études de structure. Elle est livrée en Revit et en IFC (norme ISO 16739), et surtout elle est géoréférencée : ses coordonnées sont celles du plan topographique, en Lambert 93 CC44 et en NGF.

Le même point, à gauche dans la maquette Revit, à droite sur le plan topographique AutoCAD : mêmes coordonnées X et Y, au centimètre. C’est cela, une maquette géoréférencée.

Septembre 2026 : le contrôle de concordance

Au redémarrage des études, le bureau d’études structure superpose la maquette de l’existant et le plan topographique, et relève des écarts apparents : un à deux centimètres sur certaines annexes, quatre à neuf centimètres sur deux façades de l’hôtel. Sur un projet où l’on conserve des façades et où l’on vient caler des planchers neufs sur des murs anciens, neuf centimètres ne sont pas un détail. Une visio est organisée, et le cabinet ressort le dossier archivé de 2024.

Le plan topographique est rechargé directement dans Revit, la maquette réexaminée point par point. Verdict : concordance parfaite entre le nuage de points, les plans 2D qui en sont issus et la maquette 3D, dans la précision topographique de 3 cm. Ce type d’écart apparaît classiquement lorsqu’une superposition est faite à partir de fichiers qui ne portent pas leur géoréférencement ; pour l’écarter définitivement, PYTHAGORE a rediffusé l’ensemble des livrables dans un système unique, RGF93 CC44 et NGF, et produit un DWG de concaténation où le plan topographique et tous les intérieurs, hôtel et annexes, sont superposés.

Le BIM manager du projet a confirmé que la maquette de l’existant, en IFC comme en Revit, se compile correctement avec les maquettes du projet. Le bureau d’études structure a alors géoréférencé ses propres maquettes sur ces éléments, avant d’analyser les écarts réels entre l’existant et le projet architectural. La donnée du géomètre-expert est redevenue ce qu’elle doit être dans un projet BIM : la référence sur laquelle tout le monde se cale.

Ce que contient le dossier remis

• Plan topographique au 1/200 de l’unité foncière, avec zonage du PLUm et polygones d’implantation.
• Plans d’intérieurs au 1/50 de l’hôtel (vide sanitaire, entre-sol, rez-de-chaussée, R+1 à R+4, toiture) et des six annexes : cotes, altitudes des planchers, hauteurs et dimensions des baies, destination des pièces.
• Plans de façades cotés en planimétrie et en altitude NGF.
• Maquette BIM structurelle LOD 200, fichiers Revit et IFC, hôtel et annexes.
• DWG de concaténation géoréférencé : plan topographique et tous les intérieurs superposés.
• Nuage de points du scan 3D, conservé en archive pour toute exploitation ultérieure.

Tous ces livrables partagent le même système, RGF93 CC44 et NGF, et la même précision, 3 cm.

Pourquoi un Géomètre-Expert au centre d’un projet BIM

• Le référentiel légal : inscrit à l’Ordre (loi n°46-942 du 7 mai 1946), le géomètre-expert garantit le rattachement des mesures aux systèmes géodésiques nationaux. Une maquette géoréférencée par lui se superpose au cadastre, au PLUm et aux relevés des concessionnaires.
• Une donnée signée et opposable : plans topographiques, plans d’intérieurs et de façades portent la signature du géomètre-expert et engagent sa responsabilité. En cas de doute, c’est la donnée d’origine que l’on rouvre, et qui tranche.
• L’interopérabilité : livraison en Revit et en IFC (ISO 16739), dans un cadre de travail collaboratif (ISO 19650), pour que chaque intervenant compile la maquette de l’existant dans son propre environnement.
• La continuité jusqu’au chantier : le même cabinet, le même référentiel, du plan de 2018 aux implantations et contrôles de la phase travaux. PYTHAGORE poursuivra sa mission pendant les travaux de l’Hôtel Métropole.

Voir aussi nos cas pratiques modélisation BIM d’un hôtel en activité à Mandelieu, calcul de surface de plancher au Grand-Hôtel du Cap-Ferrat et relevé topographique et drone d’un campus à Sophia Antipolis, nos pages Modélisation BIM 3D, Lasergrammétrie 3D et Intérieurs et façades, et nos obligations en tant que Géomètre-Expert.