Calcul de Surface de Plancher au Grand-Hôtel du Cap-Ferrat — Cas client
9 juin 2026
Calcul de Surface de Plancher (SDP) au Grand-Hôtel du Cap-Ferrat
Au printemps 2026, le cabinet PYTHAGORE Géomètres-Experts est intervenu sur l’un des palaces les plus emblématiques de la Côte d’Azur : le Grand-Hôtel du Cap-Ferrat, exploité par Four Seasons sur la presqu’île de Saint-Jean-Cap-Ferrat (06230). Notre mission : établir le calcul de la Surface de Plancher (SDP) de la partie ancienne de cet établissement de prestige, conformément à l’article R.111-22 du Code de l’urbanisme.
Ce cas-client illustre concrètement comment un Géomètre-Expert intervient sur un bâti existant complexe, en activité continue, pour produire un plan de surfaces opposable à valeur juridique.
Un palace historique, un bâti complexe
Construit en 1908, le Grand-Hôtel du Cap-Ferrat est l’un des derniers grands palaces Belle Époque de la Riviera. Implanté sur un parc privé de plusieurs hectares à la pointe de la presqu’île de Saint-Jean-Cap-Ferrat, il a connu, comme la plupart des bâtiments de cette époque, de multiples campagnes de travaux successives : extensions latérales, surélévations, modifications intérieures, redécoupage des chambres et des suites au gré des évolutions de l’exploitation hôtelière.
Résultat : les plans d’archives, lorsqu’ils existent encore, ne reflètent plus la réalité du bâti. Pour établir un état actuel fiable et opposable, le recours à un relevé exhaustif par scanner laser 3D et à un Géomètre-Expert inscrit à l’Ordre n’était pas une option : c’était la condition même de la justesse du livrable.
Pourquoi calculer une Surface de Plancher ?
La Surface de Plancher (SDP) est la surface de référence du droit de l’urbanisme français. Elle a remplacé en 2012 les anciennes notions de SHOB et SHON, à la suite de l’ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011 et du décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011, modifié par le décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015. Elle est aujourd’hui définie par l’article R.111-22 du Code de l’urbanisme.
Concrètement, la SDP correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades, après application de huit déductions précises (vides et trémies, embrasures, surfaces sous 1,80 m de hauteur, locaux techniques, stationnements, etc.).
Sur un palace comme le Grand-Hôtel du Cap-Ferrat, ce calcul conditionne plusieurs sujets stratégiques :
- Les droits à construire et la capacité de modification du bâti existant ;
- La conformité de l’établissement au regard du PLU de Saint-Jean-Cap-Ferrat et des règles d’urbanisme propres aux sites littoraux ;
- Le calcul des taxes d’aménagement et autres taxations assises sur la SDP ;
- La base de calcul pour toute future demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire modificatif, déclaration préalable).
D’où l’importance, dans un actif de cette nature, d’une SDP certaine, vérifiable et signée.
Du scanner laser 3D au plan SDP opposable
La méthodologie PYTHAGORE s’est articulée en quatre étapes :
- Acquisition par scanner laser 3D de l’ensemble des espaces de la partie ancienne du palace — chambres, suites, couloirs, paliers, escaliers, gaines techniques. La numérisation a permis de capter chaque pièce avec une précision millimétrique, sans gêner l’exploitation continue de l’hôtel et la présence des clients.
- Traitement du nuage de points, géoréférencement et consolidation des stations en un nuage unifié couvrant l’intégralité du bâti relevé.
- Vectorisation 2D des niveaux à l’échelle 1/100ᵉ, avec restitution des hauteurs sous plafond, des emprises de murs, des trémies et des annexes techniques, conformément aux critères de l’article R.111-22 du Code de l’urbanisme.
- Calcul de la SDP par niveau avec application stricte des huit déductions réglementaires, et production d’un plan signé par un Géomètre-Expert inscrit à l’Ordre.
L’étendue de la mission
L’intégralité de l’hôtel a été mesurée par scanner laser 3D, sur l’ensemble des niveaux de la partie ancienne, représentant environ 8 000 m² de Surface de Plancher. Le plan ci-dessous constitue un extrait des livrables remis au client par PYTHAGORE Géomètres-Experts.
Extrait des livrables remis au client — plan PYTHAGORE de Surface de Plancher (échelle 1/100ᵉ), avec ventilation des surfaces à déduire (vides, trémies, locaux techniques, hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m).
Pourquoi confier ce calcul à un Géomètre-Expert ?
Sur un mesurage technique pur, plusieurs professions de la mesure peuvent intervenir. Le rôle du Géomètre-Expert se distingue par quatre éléments propres à son statut, issus de la loi du 7 mai 1946 instituant l’Ordre :
- Une force probante particulière du livrable, reconnue par la jurisprudence en cas de contentieux : recours d’urbanisme, contestation de surface lors d’une cession, contentieux fiscal sur les taxes assises sur la SDP.
- Un cadre déontologique encadré par l’Ordre (OGE), avec assurance professionnelle obligatoire et règles d’indépendance vis-à-vis du maître d’ouvrage.
- La possibilité d’articuler la SDP avec d’autres missions foncières : permis de construire modificatif, division en volumes, état descriptif de division (EDD), servitudes, expertise contradictoire.
- Un livrable signé et certifié, directement opposable aux administrations, juridictions et tiers, sans recours systématique à une contre-expertise.
Sur un actif hôtelier de cette nature, où chaque mètre carré déclaré engage des conséquences fiscales, urbanistiques et patrimoniales sur le long terme, ce niveau de sécurité juridique fait la différence.
PYTHAGORE, Géomètres-Experts sur la Côte d’Azur
Le cabinet PYTHAGORE intervient depuis ses six bureaux (Cannes, Mandelieu-la-Napoule, Roquefort-les-Pins, Saint-Paul-de-Vence, Nice, Menton) sur l’ensemble des Alpes-Maritimes (06) et du Var (83). Nous accompagnons promoteurs, gestionnaires d’actifs, exploitants hôteliers, notaires et collectivités sur leurs problématiques de calcul de surfaces réglementaires : Surface de Plancher, Loi Carrez, Loi Boutin, surface utile, surface taxable.
Le Grand-Hôtel du Cap-Ferrat illustre la capacité du cabinet à conduire des missions de mesurage sur des bâtiments d’exception, en activité continue, avec un haut niveau d’exigence technique et juridique.
Pour aller plus loin
Découvrez nos prestations associées : mesurage Loi Carrez, état descriptif de division (EDD), modélisation BIM sur bâtiments existants.
Votre calcul de Surface de Plancher sur la Côte d’Azur
Vous préparez un dossier d’urbanisme, une cession, un audit patrimonial ou une mise aux normes nécessitant une Surface de Plancher fiable et opposable ? Notre équipe vous accompagne du relevé scanner 3D au plan signé par un Géomètre-Expert.
📞 Pour tout contact, devis ou renseignements, consultez notre site : www.pythagore.ge
