L’état descriptif de division (EDD) est le document fondateur de toute copropriété. Seul le géomètre-expert peut établir les plans annexés à cet EDD. Le cabinet Pythagore réalise ces missions sur l’ensemble des Alpes-Maritimes, de Nice à Cannes, en passant par Antibes, Menton et Grasse.
Qu’est-ce que l’état descriptif de division ?
L’état descriptif de division est un document juridique et géométrique qui identifie chaque lot d’une copropriété, lui attribue un numéro, définit sa nature (appartement, cave, parking, local commercial) et fixe sa quote-part dans les parties communes, exprimée en tantièmes ou en millièmes.
Concrètement, l’EDD répond à trois questions essentielles : quels sont les lots ? Où sont-ils situés dans l’immeuble ? Quelle est la quote-part de charges attachée à chacun ? Sans ce document, aucune vente de lot, aucune modification de copropriété et aucune répartition de charges n’est juridiquement valide.
Le cadre légal de la copropriété
La copropriété est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Ces textes imposent l’établissement d’un état descriptif de division dès la création d’un immeuble en copropriété. Par ailleurs, la loi ALUR de 2014 et la loi ELAN de 2018 ont renforcé les obligations de mise à jour des documents de copropriété, notamment lors de toute modification affectant les lots ou les parties communes.
En conséquence, chaque opération de division, de fusion de lots ou de changement d’affectation nécessite un modificatif d’état descriptif de division, établi obligatoirement par un géomètre-expert inscrit à l’Ordre.
Quand faire appel au géomètre-expert pour votre copropriété ?
Plusieurs situations imposent ou justifient l’intervention du cabinet Pythagore :
Création d’une copropriété. Tout programme immobilier neuf ou toute division d’un immeuble existant en plusieurs lots requiert la rédaction d’un EDD initial. Le géomètre-expert mesure chaque lot, calcule les superficies loi Carrez, fixe les tantièmes et produit les plans annexés au règlement de copropriété.
Modification de lots existants. Un propriétaire souhaitant réunir deux appartements, diviser un grand lot en deux ou transformer un local commercial en habitation doit impérativement faire établir un modificatif d’EDD avant de soumettre la modification au vote de l’assemblée générale.
Mise à jour d’un EDD ancien. De nombreuses copropriétés des Alpes-Maritimes fonctionnent encore sur des documents datant des années 1960 ou 1970. Ces EDD ne reflètent plus la réalité physique de l’immeuble. Ainsi, leur mise à jour est souvent indispensable pour sécuriser les transactions et clarifier la répartition des charges.
Litige entre copropriétaires. En cas de contestation sur les limites d’un lot, l’étendue des parties communes ou le calcul des tantièmes, le géomètre-expert intervient en qualité d’expert technique. Ses mesures et conclusions font autorité devant les juridictions compétentes.
Le calcul des tantièmes : une mission technique et juridique
Le tantième est la quote-part exprimant la valeur relative d’un lot par rapport à l’ensemble de la copropriété. Il détermine directement la participation de chaque copropriétaire aux charges générales et aux décisions en assemblée générale.
Le géomètre-expert calcule les tantièmes à partir de critères objectifs : superficie, situation dans l’immeuble, nature du lot, consistance. Ce calcul est encadré par la loi de 1965 et doit refléter fidèlement la réalité du bâtiment. Un calcul erroné génère des répartitions de charges contestables et expose le syndicat de copropriété à des contentieux prolongés.
C’est pourquoi le cabinet Pythagore effectue systématiquement un relevé de terrain avant tout calcul de tantièmes, même lorsque des plans antérieurs existent. Les documents anciens comportent fréquemment des erreurs de mesure que nous corrigeons à cette occasion.
La superficie loi Carrez : une obligation dans toute copropriété
Lors de toute vente d’un lot de copropriété, la superficie privative dite « loi Carrez » doit figurer dans l’acte de vente. Cette obligation découle de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996. Une erreur de plus de 5 % sur la superficie mentionnée ouvre droit à une action en réduction de prix pendant un an à compter de la signature.
Le cabinet Pythagore réalise les mesurages loi Carrez avec la précision attendue d’un acte opposable. Nos attestations de superficie sont directement utilisables par le notaire dans l’acte authentique de vente. Pour toute question sur vos obligations foncières, consultez également notre page sur les obligations du géomètre-expert ou le site de l’Ordre des Géomètres-Experts</a>.
Notre intervention sur la Côte d’Azur
Le cabinet Pythagore dispose de six agences réparties sur l’ensemble des Alpes-Maritimes : Cannes, Mandelieu-la-Napoule, Roquefort-les-Pins, Saint-Paul-de-Vence, Nice et Menton. En pratique, nous intervenons sur toute la Côte d’Azur, du Var à la frontière italienne, avec des délais maîtrisés et un interlocuteur dédié à chaque dossier.
Chaque mission de copropriété est signée par un associé géomètre-expert (David Pierrot ou Robin Bruna), qui engage sa responsabilité professionnelle personnelle sur les documents produits.
Comment nous contacter pour votre EDD ?
Pour toute demande relative à un état descriptif de division, un modificatif ou un mesurage loi Carrez, contactez l’agence Pythagore la plus proche de votre bien. Nous accusons réception sous 24 heures ouvrées et vous adressons un devis détaillé avant toute intervention.
Pour en savoir plus sur la profession : geometre-expert
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