Analyse de titres de propriété, de servitudes et établissement de rapports d’expertise

L’analyse de titres de propriété et de servitudes est l’une des missions les plus exigeantes du Géomètre-Expert : il s’agit de retracer l’histoire juridique d’un terrain à partir des actes notariés, des plans cadastraux, des règlements de lotissement et des servitudes successives. Ce travail conditionne la sécurité juridique de toute transaction, division ou projet d’aménagement.

Quand demander une analyse de titres ?

Avant l’achat d’un terrain, en complément de l’étude du notaire, pour vérifier l’absence de servitudes pénalisantes (passage, vue, non aedificandi, etc.).
Avant une division foncière — s’assurer que les droits attachés au terrain permettent la division envisagée.
En cas de conflit de voisinage — identifier les servitudes apparentes ou cachées, conventionnelles, légales ou de fait.
Pour régulariser une situation (servitude trentenaire acquise par prescription, anciens droits de passage non publiés).
Avant un projet d’urbanisme complexe (lotissement, EDDV) qui requiert une connaissance exhaustive des droits.

Méthode d’analyse

Nos Géomètres-Experts conduisent l’analyse en plusieurs phases :

Recueil des actes : titres de propriété, actes anciens (avant 1956 pour les servitudes conventionnelles), règlements de lotissement, statuts d’ASL.
Étude cadastrale : évolution du parcellaire, plans cadastraux successifs, fiches hypothécaires.
Recherche au service de la publicité foncière : servitudes publiées, hypothèques, baux à long terme.
Confrontation terrain : éléments matériels existants (clôtures, murs, accès) confrontés aux droits écrits.
Rapport d’analyse : synthèse claire, lisible par un non-juriste, avec recommandations.

Notre apport par rapport au notaire

Le notaire vérifie la chaîne de propriété (qui est propriétaire de quoi). Le Géomètre-Expert apporte la dimension technique et spatiale : où se trouvent exactement les limites, quels droits sont attachés à quelle parcelle, comment les servitudes s’appliquent sur le terrain. Les deux expertises sont complémentaires et souvent demandées conjointement par les acquéreurs avisés.

Livrables

Rapport d’analyse de titres (15 à 40 pages selon la complexité)
Plans annotés des servitudes existantes
Tableau récapitulatif des droits et obligations attachés au terrain
Avis sur les risques juridiques identifiés
Recommandations pour sécuriser la transaction ou le projet

Cabinet PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430) — analyses de titres et servitudes sur la Côte d’Azur. Page dédiée aux servitudes. Contactez-nous pour une étude préalable.