Hôtel Paris-Rome à Menton : du plan topographique au relevé des intérieurs au scanner 3D, et des scans réutilisés deux ans plus tard

À Menton, sur l’avenue de la Porte de France, l’hôtel Paris-Rome fait face au port de plaisance de Garavan, à un kilomètre environ à l’est du centre-ville. Il occupe un bâtiment du début du XXe siècle, étroit et long d’une cinquantaine de mètres. Entre 2020 et 2023, PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430) y a mené quatre missions : plan topographique et façades au scanner 3D, complément tiré des mêmes scans deux ans plus tard, héberge supplémentaire, puis relevé des intérieurs au scanner 3D dynamique et calcul des surfaces, en vue d’une réhabilitation.

Le chantier en chiffres

• Site : hôtel Paris-Rome, avenue de la Porte de France, Menton (quartier de Garavan) ; unité foncière d’une superficie apparente d’environ 1 330 m².
• Plan topographique : niveau de détail 1/200, terrain levé le 24 septembre 2020, coordonnées en RGF93 (projection CC44) et altitudes NGF rattachées par GPS (précision ±5 cm).
• Façades et héberges : façades et héberges des bâtiments qui bordent la propriété, relevées au scanner 3D lors de la même intervention, plan édité au 1/100.
• Réutilisation des scans : en juillet 2022, sol, égout de toiture, faîtage et acrotères d’un bâtiment voisin extraits du nuage de points de 2020, sans retour sur site.
• Intérieurs : cinq niveaux, du sous-sol aux combles, environ 1 500 m² de planchers à relever selon la mission, niveau de détail 1/50, scanner 3D dynamique.
• Surfaces : calcul selon les critères de la surface habitable, pièce par pièce et par niveau, les surfaces exclues (cour couverte, réserve, balcons, parties sous combles) étant mesurées à part.
• Calendrier : plan topographique et plan des façades remis le 9 octobre 2020 ; complément altimétrique le 12 juillet 2022 ; intérieurs relevés fin octobre 2023, plans remis le 13 novembre et surfaces le 16 novembre 2023.
• Cabinet : PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430).

Pourquoi relever un hôtel ancien avant de le réhabiliter

Menton s’est construite avec ses hôtels. L’Inventaire général du patrimoine culturel en dénombre 39, plus 17 hôtels-pensions, dès 1884, quinze ans après la mise en service du chemin de fer en décembre 1869 ; la Porte de France, en direction de Garavan, en a accueilli plusieurs. Le Paris-Rome appartient à cette histoire. Avant tout dessin de réhabilitation, trois raisons imposaient un relevé complet :

1. Un bâtiment en longueur, aux niveaux imbriqués. Cinq niveaux, d’un sous-sol réduit à une réserve jusqu’à un dernier étage sous les combles, et des planchers à plusieurs hauteurs : il faut savoir comment les étages se superposent.
2. Un bâti modifié au fil du temps. Portes et fenêtres condamnées, pièces non accessibles, faux plafonds et poutres à des hauteurs variables : seul l’état actuel, mesuré, donne des épaisseurs, des hauteurs et des dénivelées fiables.
3. Un environnement serré. Entre l’avenue, le chemin du Perroquet et les immeubles voisins, le projet doit connaître les façades, les héberges et les hauteurs alentour, ainsi que les règles du PLU, dont un emplacement réservé de voirie.

Méthode : un même nuage de points, du trottoir aux combles

1. Lever le terrain et scanner les façades (septembre 2020)

Le 24 septembre 2020, l’équipe lève l’unité foncière et ses abords : bâtiments et nombre de niveaux, cours, escaliers, seuils, végétation, voies périphériques et réseaux apparents, avec le fil d’eau des collecteurs d’eaux usées et pluviales. Les points sont calés en coordonnées RGF93 (projection CC44) et en altitudes NGF par GPS : les altitudes relevées vont d’environ 3,6 m NGF sur l’avenue à près de 5 m dans les cours de l’hôtel. Le plan reporte aussi l’application cadastrale, les limites apparentes et l’emplacement réservé de voirie de 8 m inscrit au PLU.

Lors de la même intervention, le scanner 3D enregistre les façades et les héberges des bâtiments qui bordent la propriété. Le plan des façades et des héberges, édité au 1/100, est remis avec le plan topographique le 9 octobre 2020, en PDF et en DWG.

2. Revenir dans le nuage de points, deux ans plus tard (juillet 2022)

En juillet 2022, le client a besoin des hauteurs d’un bâtiment situé de l’autre côté du chemin du Perroquet : niveau du sol, égout de toiture, faîtage et acrotères. Pas de nouveau déplacement : le cabinet rouvre les scans de septembre 2020, les assemble à nouveau, extrait les points utiles et met à jour le plan topographique, remis le 12 juillet 2022. C’est l’intérêt d’un nuage de points : il garde la géométrie de tout ce que le scanner a vu, et peut être remesuré plus tard, tant que l’ouvrage concerné n’a pas été modifié entre-temps.

En 2023, le plan topographique est encore mis à jour pour la végétation et complété par le relevé d’une héberge côté est. Chaque ajout est recalé dans le système du plan existant.

3. Scanner les intérieurs au scanner 3D dynamique (octobre 2023)

Fin octobre 2023, les intérieurs sont relevés au scanner 3D dynamique : l’opérateur parcourt couloirs, chambres et escaliers, et le nuage de points se construit en continu : réserve du sous-sol, rez-de-chaussée (salons, cuisine, bar, buanderie, chaufferie, cour et passage couvert), deux étages de chambres avec leurs salles d’eau, puis le dernier niveau sous les combles, éclairé par des velux.

Les plans sont ensuite dessinés au 1/50 à partir du nuage : murs et cloisons avec leurs épaisseurs, y compris en façade, fenêtres avec hauteur, largeur et allège, trumeaux, cages d’escalier, plafonds, poutres et faux plafonds, altitudes de tous les planchers et dénivelées, destination apparente des pièces, sens de montée des escaliers, trappes et velux. Ce qui n’a pas pu être vu est indiqué comme tel : pièces non accessibles, porte ou fenêtre condamnée. Comme le précise chaque plan, les altitudes de planchers des intérieurs sont données dans un repère local, pour lire les écarts d’un niveau à l’autre.

Le dernier niveau, sous les combles : à gauche, la vue de dessus du nuage de points du scanner dynamique ; à droite, le plan au 1/50 qui en est tiré, avec les hauteurs sous plafond et sous poutre, les velux et le vide sur le deuxième étage (cliquer pour agrandir).

4. Calculer les surfaces, pièce par pièce (novembre 2023)

Les plans d’intérieur sont remis le 13 novembre 2023, une quinzaine de jours après le relevé. Le 16 novembre, ils servent de base au calcul des surfaces selon les critères de la surface habitable (article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation) : on déduit les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures, et l’on écarte la réserve du sous-sol, la cour avec son passage couvert, les balcons et les parties de pièces de moins de 1,80 m de hauteur. Le résultat est donné pièce par pièce, puis par niveau, avec les surfaces exclues mesurées à part. Au dernier niveau, un peu plus de la moitié des surfaces mesurées reste en dehors du calcul, sous les rampants de la toiture.

Le premier étage sur toute sa longueur : en beige, les surfaces retenues selon les critères de la surface habitable ; en bleu, le balcon, mesuré à part (cliquer pour agrandir).

Ce que contient le dossier remis

• Plan topographique au 1/200, en PDF et DWG, en RGF93 (CC44) et NGF : bâti, cours, voirie, réseaux apparents, application cadastrale, limites apparentes et emplacement réservé du PLU, mis à jour en 2022 et en 2023.
• Plan des façades et des héberges des bâtiments qui bordent la propriété, établi à partir des scans 3D et édité au 1/100, en PDF et DWG.
• Plans d’intérieur des cinq niveaux, du sous-sol aux combles, au niveau de détail 1/50.
• Plans et certificat de calcul des surfaces selon les critères de la surface habitable, avec le détail pièce par pièce et les totaux par niveau.

Les nuages de points restent exploitables : c’est ce qui a permis, en 2022, de répondre à une nouvelle question du projet sans retourner sur place.

Pourquoi confier le relevé d’un bâtiment existant à un Géomètre-Expert

• Un seul repère pour tout le projet : terrain, façades et compléments sont calés dans le même système de coordonnées et d’altitudes : architecte et bureaux d’études partent des mêmes fonds.
• Des mesures datées et réutilisables : un nuage de points correspond à une date de relevé ; le géomètre-expert peut y revenir tant que l’ouvrage n’a pas changé, et date chaque mise à jour du plan.
• Des surfaces calculées selon les textes : définition de l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation, appliquée à l’existant mesuré et non à des plans anciens.
• Des limites présentées pour ce qu’elles sont : le plan distingue l’application cadastrale, limite informative sans valeur juridique, et les limites apparentes, dont certaines restent à confirmer. Aucune limite n’est bornée : toute construction à proximité d’une limite non bornée doit être précédée d’un bornage (article 646 du Code civil), et la superficie n’est définitive qu’une fois toutes les limites bornées.
• Une responsabilité engagée : inscrit à l’Ordre (loi n°46-942 du 7 mai 1946) et assuré en responsabilité civile professionnelle, le géomètre-expert signe ses plans et répond de leur exactitude dans les limites de sa mission. Seul le document revêtu de son cachet et de sa signature fait foi.

Voir aussi nos cas pratiques Hôtel Victoria à Grasse, Hôtel Métropole à Beaulieu-sur-Mer et La Réserve à Nice, nos pages Lasergrammétrie 3D et Topographie, notre page géomètre-expert à Menton et nos obligations en tant que Géomètre-Expert.

Repères historiques d’après l’Inventaire général du patrimoine culturel de la Région Sud (dossiers IA06003815, hôtels de voyageurs, et IA06002797, présentation de Menton) et 20 Minutes (24 mai 2013).