La Réserve à Nice : relevé topographique, plans d’intérieur et surfaces d’une adresse historique posée sur les rochers

Au pied du Mont-Boron, à l’entrée du port de Nice, La Réserve occupe depuis plus d’un siècle et demi une avancée rocheuse du boulevard Franck-Pilatte. Restaurant de fruits de mer, puis établissement de bains de mer, puis immeuble en copropriété, le bâtiment s’accroche aux rochers : les locaux relevés s’étagent sur cinq niveaux, du rez-de-mer au toit-terrasse, avec des rotondes, des plafonds voûtés et des réserves logées dans le rocher. Avant d’engager un projet de travaux, un cabinet d’architecture a confié à PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430) le relevé topographique de la parcelle et le relevé structurel des intérieurs, complétés ensuite par le calcul des surfaces.

La mission en chiffres

• Site : La Réserve, 60 boulevard Franck-Pilatte, Nice ; parcelle d’une superficie apparente de 1 197 m², entre le boulevard et la mer.
• Protection : bâtiment repéré au PLU de Nice comme patrimoine bâti protégé (n°434, façades principales et ferronneries) ; deux zones du PLU, UCg et Np, se partagent le site.
• Relevé topographique : niveau de détail 1/200 sur la parcelle et ses abords, de la mer au boulevard Franck-Pilatte.
• Relevé des intérieurs : plans structurels à l’échelle d’origine 1/50 de cinq niveaux (rez-de-mer, sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage, toit-terrasse du deuxième étage), environ 1 700 m² prévus à la mission.
• Dénivelé : les planchers relevés vont de 0,45 m NGF au rez-de-mer à 15,00 m NGF sur le toit-terrasse, soit 14,55 m.
• Surfaces : environ 1 500 m² de surface de plancher et près de 1 400 m² selon les critères de la surface habitable, sur le sous-sol, le rez-de-chaussée et le premier étage.
• Référentiel : coordonnées Lambert 93 et altitudes NGF, reprises du plan topographique antérieur du site (2010).
• Calendrier : dossier ouvert le 20 mars 2025, terrain début avril, plans topographique et d’intérieurs remis le 9 avril 2025, plans de surfaces le 15 mai 2025.
• Cabinet : PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430), agence de Nice.

Pourquoi un relevé complet avant de dessiner le projet

L’histoire du lieu commence en 1862 : un ancien marin obtient la concession d’un vivier au bord de l’eau et ouvre à côté un cabanon-restaurant baptisé La Réserve, sur le modèle des établissements marseillais, pour servir les coquillages de ses viviers. En 1876, un architecte niçois dessine un restaurant en maçonnerie qui occupe toute la parcelle, avec rotonde et toit-terrasse, associé à un établissement de bains de mer. Les années 1930 lui ajoutent un toboggan et un plongeoir ; vers 1950, le bâtiment est surélevé et transformé en appartements. Trois raisons rendaient un relevé complet indispensable avant tout projet :

1. Un bâtiment en cascade. Le rez-de-chaussée est de plain-pied avec le boulevard, entre 8,6 et 9,7 m NGF ; le sous-sol, côté mer, entre 5 et 7,6 m environ ; le rez-de-mer descend à 0,45 m, entre les rochers. Les niveaux ne se superposent pas simplement : il faut savoir exactement comment ils s’emboîtent.
2. Un bâti remanié à chaque époque. Soubassement de 1876, transformations des années 1930, surélévation des années 1950 : pièces murées, escalier condamné, ancienne chaufferie au fuel, plafonds voûtés. Seul un relevé de l’état actuel donne des épaisseurs de murs, des hauteurs et des altitudes sur lesquelles l’architecte peut s’appuyer.
3. Un site contraint. La mer au pied des terrasses, des façades protégées, deux zones du PLU et un immeuble en copropriété dont une partie reste hors du relevé : chaque intention de projet se discute à partir d’un plan exact, rattaché au système national.

Méthode : du rocher au toit-terrasse, cinq niveaux dans un même repère

1. Lever le site et ses abords au 1/200

Le levé topographique couvre la parcelle, environ 1 200 m², et ses abords : façades et seuils d’entrée, terrasses en surplomb, plateau rocheux, grotte aménagée au niveau de la mer, passerelles et caillebotis, plongeoir, puis le trottoir, les stationnements, les arrêts de bus et les réseaux apparents du boulevard. Au total, 196 cotes d’altitude décrivent le terrain, de -0,19 m au ras de l’eau à 9,21 m côté boulevard. Le plan reporte aussi l’application cadastrale, les limites apparentes, les limites des zones UCg et Np et la protection patrimoniale du bâtiment. Il est établi en Lambert 93 et en altitudes NGF, calé sur le plan topographique antérieur du site : les deux documents parlent le même langage.

2. Relever la structure de chaque niveau au 1/50

À l’intérieur, la mission porte sur la structure : murs et cloisons avec leurs épaisseurs, y compris en façade, fenêtres, cages d’escalier et d’ascenseur, plafonds et poutres, nivellement de tous les planchers et de leurs variations. Elle prévoit un relevé au scanner 3D, fixe ou mobile, puis le report des plans par vectorisation du nuage de points. Chaque pièce reçoit ses cotes, sa destination apparente, sa hauteur sous plafond ou sous faux plafond et l’altitude NGF de son plancher ; les escaliers sont dessinés avec leur sens de montée.

Ce qui n’a pas pu être mesuré n’est pas inventé. Les plans le disent : pièces murées, escalier condamné, zones « non accessible » ou « non mesuré », sous-sol de la copropriété exclu du relevé, piscine supposée sous un plancher en bois, tracé noté « dessin supposé » quand il n’a pas pu être vérifié, pièces de moins de 1,80 m de hauteur signalées. L’architecte sait ainsi exactement où s’arrête la donnée certaine.

Détail du rez-de-chaussée au 1/50 : dans la rotonde, l’espace spa atteint 5,06 m sous plafond ; chaque pièce porte ses cotes, sa hauteur et l’altitude NGF de son plancher (cliquer pour agrandir).

3. Rattacher les cinq niveaux au même repère

Tous les niveaux sont rattachés en X et Y au système du plan topographique, et leurs planchers en altitude NGF. D’un plan à l’autre, on lit que les réserves du rez-de-mer sont à 0,45 m, le bar posé sur le rocher à 1,84 m, les caves et locaux du sous-sol entre 5 et 7,6 m environ, le rez-de-chaussée entre 8,6 et 9,7 m, le premier étage entre 11,7 et 12,4 m et le plancher en caillebotis du toit-terrasse à 15,00 m. Les plans des différents niveaux se superposent entre eux et au plan topographique : une coupe, une trémie ou un nouvel escalier se dessinent directement sur ces fonds.

Le rez-de-mer : réserves, vestiaires et chambre froide logés dans le rocher, à 0,45 m NGF, puis le bar, le plancher bois et les caillebotis métalliques au-dessus de l’eau.

4. Calculer les surfaces, niveau par niveau

Le 15 mai 2025, les plans d’intérieur ont servi de base au calcul des surfaces. Pour chaque niveau, deux contours sont tracés, avec le détail pièce par pièce : la surface selon les critères de la surface habitable (article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation) et la surface de plancher (article R. 111-22 du Code de l’urbanisme). Le détail pièce par pièce et les totaux de chaque niveau figurent sur les plans remis ; les terrasses du toit sont mesurées à part.

Le calcul des surfaces du sous-sol : en beige, la surface selon les critères de la surface habitable ; en bleu, le contour de la surface de plancher.

Ce que contient le dossier remis

• Plan topographique au 1/200, en PDF et DWG, en Lambert 93 et NGF : bâti, terrasses, rochers, abords et réseaux apparents, application cadastrale, limites apparentes, zonage du PLU et protection patrimoniale.
• Plans des intérieurs structurels des cinq niveaux, échelle d’origine 1/50, édités au 1/100 en PDF, avec le fichier DWG commun à tous les niveaux.
• Plans de calcul des surfaces du rez-de-mer au toit-terrasse, en PDF et DWG : surfaces pièce par pièce, surface de plancher et surface selon les critères de la surface habitable par niveau.

Les fichiers DWG permettent à l’architecte et aux bureaux d’études de travailler directement sur les fonds de plan, dans le même repère pour le terrain et pour chaque étage.

Pourquoi confier le relevé d’un bâtiment existant à un Géomètre-Expert

• Une seule référence pour tout le projet : terrain et intérieurs sont livrés dans le même système de coordonnées et d’altitudes. L’architecte, le bureau d’études structure et les entreprises partent des mêmes fonds, sans recalage ni double saisie.
• Des surfaces calculées selon les définitions réglementaires : surface de plancher au sens de l’article R. 111-22 du Code de l’urbanisme, surface habitable au sens de l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation, mesurées sur l’existant et non reprises de plans anciens.
• Des limites présentées pour ce qu’elles sont : le plan distingue l’application cadastrale, limite informative sans valeur juridique, et les limites apparentes. Aucune limite n’est bornée : toute construction à proximité d’une limite non bornée doit être précédée d’un bornage, et la superficie n’est définitive qu’une fois toutes les limites bornées.
• Une responsabilité engagée : inscrit à l’Ordre (loi n°46-942 du 7 mai 1946) et assuré en responsabilité civile professionnelle, le géomètre-expert signe ses plans et répond de leur exactitude dans les limites de sa mission. Seul le document revêtu de son cachet et de sa signature fait foi.

Voir aussi nos cas pratiques Hôtel Victoria à Grasse, Hôtel Métropole à Beaulieu-sur-Mer et calcul de surface de plancher du Grand-Hôtel du Cap-Ferrat, nos pages Topographie et Intérieurs et Façades, et nos obligations en tant que Géomètre-Expert.

Historique d’après l’Inventaire général du patrimoine culturel de la Région Sud (dossier IA06002841, restaurant dit La Réserve) et l’Office de tourisme Nice Côte d’Azur.