Refonte d’une copropriété en bord de mer au Trayas, à Saint-Raphaël : du relevé au scanner 3D jusqu’au domaine public maritime

Au Trayas, le quartier de Saint-Raphaël le plus proche de Théoule-sur-Mer, sur la Corniche d’Or, une résidence en copropriété descend en gradins de la route jusqu’aux rochers : deux bâtiments répartis sur huit niveaux, des jardins et des terrasses en cascade, une piscine et des ouvrages au bord de l’eau. Son état descriptif de division, ancien et plusieurs fois modifié, ne correspondait plus aux lieux. Depuis 2010, PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430) accompagne la copropriété depuis son agence de Mandelieu-La Napoule : relevé complet de l’existant, refonte de l’état descriptif et des tantièmes avec le notaire, implantation des parties à jouissance exclusive, puis délimitation du domaine public maritime pour une autorisation d’occupation temporaire (AOT).

Le chantier en chiffres

• Site : résidence en copropriété au Trayas, à Saint-Raphaël (Var), entre la route et la mer ; unité foncière d’environ 4 200 m² de contenance cadastrale.
• Bâtiments : deux bâtiments d’habitation sur huit niveaux (0 à 7), piscine, jardins, solariums en toiture et ouvrages en bord de mer.
• 90 lots au projet de refonte : 81 logements (65 appartements et 16 studios), 6 caves, un bureau, un local et un garage.
• Plan masse : au 1/200 sur environ 4 000 m², rattaché en 2023 au RGF93 (projection CC44) et au NGF par GNSS (±5 cm).
• Intérieurs : huit niveaux relevés au scanner 3D et dessinés au 1/100, environ 3 200 m² prévus aux devis.
• Façades : 20 façades développées au scanner 3D (détail 1/50), 3 221 m² d’enduit comptabilisés.
• Implantations : solariums en toiture (mai 2024) et jardins (janvier 2025).
• Bord de mer : levé des ouvrages au 1/200 et limite présumée du domaine public maritime établie sur site avec la DDTM du Var (2026).
• Calendrier : recherches en 2010, relevés de 2019 à 2021, refonte en 2023, implantations en 2024 et 2025, AOT en 2026.
• Cabinet : PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430), agence de Mandelieu-La Napoule.

Pourquoi une refonte plutôt qu’un modificatif de plus

Trois constats ont conduit à repartir de zéro :

1. Des plans d’origine qui ne suffisent plus. Dès 2010, il a fallu rechercher le règlement, ses modificatifs et leurs plans pour établir la destination réelle de plusieurs locaux et la situation des stationnements. Plus tard, faute d’accès aux appartements, un premier modificatif avait dû créer des lots manquants et recalculer les tantièmes de l’un des bâtiments à partir des plans du permis de construire.
2. Des décennies de transformations. Avant la refonte, 28 évolutions ont été recensées depuis le règlement d’origine : lots réunis, changements d’usage, parties communes à rattacher, solariums de toiture jamais délimités. Chacune touche le plan, le descriptif et les charges.
3. Des tantièmes hérités du règlement d’origine. Ils ignoraient ces transformations et les surfaces réelles. Sur la base d’un état comparatif présenté au syndic et au conseil syndical, la copropriété a choisi la refonte totale plutôt qu’une série de modificatifs.

Méthode : tout relever, refondre, puis reporter sur le terrain

1. Relever l’existant, du plan masse aux façades

Le plan masse de 2019 couvre la copropriété jusqu’aux façades, piscine comprise : allées, escaliers, jardins, terrasses et altitudes. Établi dans un système local, il a été rattaché en décembre 2023 au RGF93 (projection CC44) et au NGF par GNSS.

En 2021, les façades ont été relevées au scanner 3D puis dessinées en façades développées : contour du faîtage au sol, ouvertures, bandeaux, poteaux, et chaque balcon développé en détail. Les 3 221 m² d’enduit comptabilisés servent de base de quantités pour le ravalement. Les intérieurs des huit niveaux ont suivi, au scanner 3D statique ou mobile : murs, cloisons, portes, gaines et fenêtres, deux cotes par pièce, hauteur et destination apparente. Ce qui n’a pas pu être mesuré est signalé sur les plans.

Une des 20 façades développées, orientée au sud : ouvertures et balcons cotés, repères vers le détail de chaque balcon (cliquer pour agrandir).

2. Refondre l’état descriptif et les tantièmes

Sur ces relevés, les plans de lots des huit niveaux ont été établis au 1/100 en juin 2023 : chaque lot reçoit sa teinte, ses pièces et les parties communes dont il a la jouissance exclusive (terrasses, jardins, solariums). L’état descriptif donne, pour les 90 lots, la concordance entre anciens et nouveaux numéros, le descriptif pièce par pièce avec les superficies, les quotes-parts générales et les charges particulières à chacun des deux bâtiments. La méthode est la même pour tous : quote-part = surface pondérée × C1 × C2 / total, en 10 000es.

• C1, consistance : appartement, studio ou bureau 1,00 ; véranda 0,60 ; local 0,50 ; garage 0,45 ; terrasse ou balcon 0,35 ; cave 0,25 ; jardin 0,10.
• C2, situation : l’exposition, de 0,95 au nord à 1,05 au sud, selon une grille transmise par le conseil syndical.
• Charges de chaque bâtiment : seules les surfaces closes comptent ; terrasses, balcons et jardins ont un coefficient nul.

Deux versions ont été remises en août 2023 : l’une sur l’existant, l’autre tenant compte du projet de rénovation. La refonte se poursuit aujourd’hui avec le notaire en vue de sa publication.

3. Reporter la refonte sur le terrain

Encore faut-il savoir où passe la limite sur place. En mai 2024, le cabinet a matérialisé en toiture, aux niveaux 6 et 7, l’emprise des solariums issue du plan annexé au règlement et reprise dans la refonte : une douzaine de points, calés dans le système du relevé d’origine. En janvier 2025, ce fut le tour des jardins des niveaux 2 et 3, avec piquets bois et spits, puis la superposition du plan d’aménagement de l’architecte et du plan de refonte pour vérifier, avant travaux, qu’ils concordent.

L’implantation des solariums en toiture, le 22 mai 2024 : chaque emprise en couleur est délimitée par des points numérotés, cotés et listés en coordonnées.

Le piquetage des jardins du niveau 2, le 17 janvier 2025 : en rouge, les piquets bois, les spits et les cotes ; en bleu, le plan d’aménagement de l’architecte superposé au plan de refonte.

4. Situer les ouvrages du bord de mer

Sous la piscine, dallages et escaliers rejoignent les rochers. En 2026, pour le dossier d’autorisation d’occupation temporaire (AOT) du domaine public maritime, le cabinet a levé ces ouvrages au 1/200 dans le système RGF93 CC44 et NGF du plan masse, puis établi sur site, avec les services de la DDTM du Var, la limite présumée du domaine public. Le plan situe chaque ouvrage par rapport à cette limite et s’accompagne d’un dossier photographique repéré.

Ce que contient le dossier remis

• Relevés en PDF et DWG : plan masse au 1/200 (RGF93 CC44 et NGF), intérieurs des niveaux 0 à 7 au 1/100, 20 façades développées avec détails des balcons et surfaces d’enduit.
• Dossier de refonte : plans de lots des huit niveaux, état descriptif de division, tableau de publicité foncière, concordance des lots, tableaux des quotes-parts et des charges, méthode de calcul (version existante et version projet).
• Plans d’implantation des solariums et de piquetage des jardins, avec tableaux de coordonnées.
• Dossier d’AOT : plan de délimitation du domaine public maritime au 1/200 et dossier photographique repéré.

Notaire, syndic et intervenants du chantier travaillent ainsi sur une seule référence, du plan de lots à la dernière marche au bord de l’eau.

Pourquoi confier la refonte d’une copropriété ancienne à un Géomètre-Expert

• Des tantièmes calculés sur l’existant : l’article 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 rend la quote-part de chaque lot proportionnelle à sa valeur relative (consistance, superficie, situation). Ces éléments se mesurent et se constatent sur place, pas sur des plans d’archives.
• Une méthode écrite et vérifiable : l’article 10 de la même loi impose au règlement d’indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul. Appliquée de la même façon aux 90 lots, elle limite le risque d’une action en révision de la répartition des charges (article 12).
• Des jouissances exclusives délimitées : depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’article 6-3 de la loi de 1965 définit les parties communes à jouissance privative et l’article 6-4 subordonne leur existence à leur mention expresse dans le règlement. L’implantation permet ensuite de les retrouver sur le terrain.
• Un rivage qui relève de l’État : le domaine public maritime comprend le rivage de la mer (article L. 2111-4 du Code général de la propriété des personnes publiques) et nul ne peut l’occuper sans titre (article L. 2122-1). Le géomètre-expert lève les ouvrages et établit la limite présumée avec l’administration ; la constatation des limites du rivage appartient à l’État (article L. 2111-5).
• Une responsabilité engagée : inscrit à l’Ordre (loi n°46-942 du 7 mai 1946) et assuré, le géomètre-expert signe ses plans et ses calculs. Les limites du plan masse ne sont pas bornées et l’application cadastrale reste informative.

Voir aussi nos cas pratiques copropriété de 326 lots à Cannes, EDD au Cannet et digue de Mandelieu, nos pages Copropriété, Copropriété (EDD et EDDM), Lasergrammétrie 3D, Topographie et géomètre-expert à Saint-Raphaël, notre agence de Mandelieu-La Napoule et nos obligations en tant que Géomètre-Expert.

Situation du Trayas et histoire de la Corniche d’Or d’après Estérel Côte d’Azur et l’Office de tourisme de Saint-Raphaël.