Copropriété en VEFA à Cannes : l’état descriptif de division d’un ensemble de 326 lots

Cent vingt-cinq logements, cinq bâtiments, deux niveaux de sous-sol et une piscine : à Cannes, à l’angle de l’avenue Isola Bella et de l’avenue Léandre Sardou, un ensemble résidentiel neuf se vend sur plans. Avant la première signature chez le notaire, chaque acquéreur doit savoir exactement ce qu’il achète : son lot, sa surface, sa part des parties communes et sa part des charges. C’est l’objet de l’état descriptif de division et des règles de répartition du règlement de copropriété, confiés en mai 2026 à PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430) et finalisés le 28 octobre 2026.

Le programme en chiffres

• Site : ensemble immobilier neuf à Cannes, à l’angle de l’avenue Isola Bella et de l’avenue Léandre Sardou.
• Bâtiments : cinq bâtiments d’habitation (A, B, C, D et M), de trois à six niveaux, sur deux niveaux de sous-sol.
• 326 lots : 125 logements du studio au 5 pièces, 194 parkings en sous-sol (boxes et places, dont 10 aux normes PMR) et 7 lots de stationnement deux-roues.
• Surface habitable : près de 8 000 m² pour les 125 logements.
• Équipements communs : piscine, bassin de rétention, noues naturelles, espaces verts et chemins piétons, local vélos, 16 places visiteurs, 5 ascenseurs et 9 escaliers.
• Répartition : 10 000 tantièmes, une grille de parties communes générales, 13 parties communes spéciales et 8 tableaux annexés au règlement.
• Base de travail : plans de conception et plans de vente de l’architecte ; plans de copropriété au 1/200 sur neuf niveaux.
• Calendrier : mission confiée en mai 2026, premier synoptique de division début juin, plans de copropriété du 10 septembre 2026, dossier final remis le 28 octobre 2026.
• Cabinet : PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430).

Pourquoi cet EDD ne se résume pas à un tableau de tantièmes

1. Un ensemble qui n’existe pas encore. En VEFA, l’état descriptif de division s’établit sur les plans de l’architecte, avant le premier coup de pelle. Les surfaces sont prévisionnelles, et trois documents doivent dire la même chose : les plans de conception remis aux entreprises, les plans de vente signés par les acquéreurs et l’EDD publié au service de la publicité foncière. Un écart non détecté aujourd’hui se découvre à la livraison, quand il est le plus coûteux à corriger.
2. Cinq bâtiments, des équipements qui ne servent pas à tout le monde. Un logement du bâtiment M n’utilise pas l’ascenseur du bâtiment B, un box du sous-sol n’a que faire du hall du bâtiment D. La loi impose de répartir les charges des équipements communs selon l’utilité qu’ils présentent pour chaque lot. D’où 13 parties communes spéciales et des grilles de charges distinctes pour les ascenseurs, les escaliers, les halls, la piscine et le portail du parking.
3. Un bâtiment vendu en démembrement. Les 43 logements du bâtiment D sont vendus en démembrement de propriété, avec un usufruit de seize ans à compter de leur livraison. Pendant cette période, la piscine, l’accès et le chemin piétons sont réservés aux logements des bâtiments A, B, C et M ; à la fin de l’usufruit, ils deviennent communs à tous les logements. Le règlement devait organiser ce basculement dès aujourd’hui, pour qu’il ne nécessite aucun acte modificatif dans seize ans.

Méthode : du contrôle des plans à la répartition des charges

1. Contrôler les plans avant de diviser

Dès le début de juin, un premier synoptique de division et une liste d’observations, mise à jour à chaque nouvelle série de plans, ont été remis à l’équipe du programme, avec les points à régler avant de diviser : numérotation des parkings, calage des plans de l’architecte sur le plan topographique. Une fois les plans de vente diffusés, nous les avons comparés lot par lot à l’EDD pour 120 logements (les plans de vente du bâtiment M n’étaient pas encore disponibles) : surface habitable, terrasses et balcons, jardins, nombre de pièces, avec un seuil d’alerte à 5 %. Les surfaces habitables concordaient à moins de 2 % près, et chaque écart relevé a été signalé, avec la valeur à retenir, avant la finalisation de l’EDD.

2. Diviser l’ensemble en 326 lots, niveau par niveau

Neuf plans au 1/200, du second sous-sol au R+5, établis à partir des plans de l’architecte : chaque lot reçoit son numéro, sa teinte et son emprise, avec les terrasses, balcons et jardins dont il a la jouissance exclusive. Le descriptif reprend pour chaque lot sa situation (bâtiment, niveau, numéro de vente) et sa consistance pièce par pièce. La concordance entre numéros de lots et numéros commerciaux évite toute confusion entre le contrat de réservation et l’acte de vente.

Le bâtiment B au premier étage : chaque logement porte son numéro de lot (cerclé), son numéro de vente et sa typologie ; l’escalier et l’ascenseur, en rouge, relèvent de la partie commune spéciale n°7, propre aux logements du bâtiment (cliquer pour agrandir).

3. Parties communes générales et spéciales

Le sol, les noues, les locaux techniques, la rampe et la voie commune du parking restent parties communes générales. Le reste est affecté aux seuls lots qui s’en servent, dans 13 parties communes spéciales définies au règlement et repérées sur chaque plan. Dans le bâtiment D, par exemple, le hall relève des logements et des parkings du bâtiment (PCS11), et chacune des deux cages d’escalier et d’ascenseur des seuls logements qu’elle dessert, avec les parkings du bâtiment (PCS12 et PCS13). Les éléments appelés à changer de groupe à la fin de l’usufruit sont encadrés sur les plans : au jour du basculement, chacun sait déjà ce qui change.

Le rez-de-chaussée du bâtiment D et la légende des plans : le hall (PCS11), les deux cages d’escalier et d’ascenseur (PCS12 et PCS13) et les espaces verts du bâtiment (PCS10) ont chacun leur groupe de copropriétaires.

4. Calculer les tantièmes et les charges

L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 donne la règle de référence : la quote-part de chaque lot dans les parties communes est proportionnelle à sa valeur relative, compte tenu de sa consistance, de sa superficie et de sa situation. Chaque partie de lot est donc pondérée par deux coefficients, puis rapportée au total : quote-part = surface × C1 × C2 / total, exprimée en 10 000e.

• C1, consistance : appartement ou studio 1,00 ; partie de hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m 0,62 ; terrasse 0,15 ; balcon ou jardin 0,10 ; box en sous-sol 0,45 ; place de parking ou stationnement deux-roues 0,35.
• C2, situation avec ascenseur : 1,00 du second sous-sol au rez-de-chaussée, puis 1,05 au R+1, 1,10 au R+2, 1,15 au R+3, 1,18 au R+4 et 1,21 au R+5.
• C2, situation sans ascenseur : 0,98 au second sous-sol, 1,00 du premier sous-sol au R+1, puis 0,98 au R+2, 0,95 au R+3, 0,90 au R+4 et 0,85 au R+5.

Coefficients extraits de la méthode de calcul annexée au règlement de copropriété de l’ensemble.

Les charges d’entretien et de conservation suivent ces valeurs relatives. Les charges d’équipements suivent l’utilité, conformément à l’article 10 de la même loi. Pour chaque ascenseur et chaque escalier, un coefficient d’étage tient compte du niveau desservi, de l’entrée par laquelle on rejoint le lot et du trajet vers le local poubelles du sous-sol : un logement du rez-de-chaussée ne prend pas l’ascenseur pour rentrer chez lui, mais il le prend pour descendre ses déchets. Dans les bâtiments B, C et D, son coefficient n’est donc pas nul (0,28). Le portail du parking est réparti avec un coefficient 1 pour les places et deux-roues qui le franchissent, et 0,01 pour les logements des bâtiments A, B, C et M qui n’en ont qu’un usage accessoire. La piscine dispose de deux colonnes de répartition : avant et après la fin de l’usufruit du bâtiment D. Au total, huit tableaux sont annexés au règlement.

5. Le périmètre et les servitudes avec le voisinage

Une copropriété n’est solide que si son terrain l’est. Le périmètre de l’unité foncière, formée de quatre parcelles cadastrales, a été relevé en juillet 2026, et une réunion de bornage contradictoire s’est tenue sur place avec les propriétaires voisins le 3 septembre 2026. Le projet prévoit aussi six servitudes avec la parcelle voisine (passages piétons et véhicules, réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales, usage d’équipements) : elles ont été reportées sur un plan masse et décrites dans un projet de convention, remis le 28 octobre 2026 avec les plans des sous-sols concernés.

Ce que contient le dossier remis

• Neuf plans de copropriété au 1/200, du second sous-sol au R+5 : lots, emprises, numéros de vente et parties communes repérées.
• L’état descriptif de division : désignation de l’ensemble, division en 326 lots, descriptif de chaque lot et tableau de publicité foncière.
• Les chapitres techniques du règlement : distinction entre parties communes générales, spéciales et privatives, répartition des charges et méthode de calcul.
• Huit tableaux annexés : publicité foncière, quotes-parts générales et spéciales, charges générales, ascenseurs, escaliers, halls, piscine et portail du parking.
• Le contrôle des plans de vente face à l’EDD, lot par lot, et la liste d’observations.
• Le plan masse des servitudes et le projet de convention.
• Un fichier d’import des lots et des quotes-parts pour le logiciel de rédaction d’actes de l’office notarial.

Le notaire reprend ces pièces dans l’acte de dépôt et dans chaque acte de vente : les mêmes numéros, les mêmes surfaces et les mêmes quotes-parts circulent de la réservation à la publication, sans ressaisie.

Pourquoi confier un EDD en VEFA à un Géomètre-Expert

• Une méthode écrite et vérifiable : l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose au règlement d’indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul des quotes-parts. Une méthode claire, appliquée de la même façon aux 326 lots, est la meilleure protection contre une action en révision de la répartition des charges (article 12 de la même loi, en cas d’écart de plus d’un quart).
• Des parties communes spéciales qui tiennent : depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’article 6-4 subordonne leur existence à leur mention expresse dans le règlement. Chacune doit donc être définie, délimitée sur plan et rattachée à une liste de lots, sans quoi elle n’existe pas.
• La concordance des documents : plans de conception, plans de vente et EDD sont contrôlés entre eux avant la signature des actes, pas après la livraison.
• Une responsabilité engagée : inscrit à l’Ordre (loi n°46-942 du 7 mai 1946), le géomètre-expert signe ses plans et ses calculs, et reste l’interlocuteur du notaire et du syndic pour les modificatifs à venir.

Voir aussi notre cas pratique EDD en VEFA au Cannet, la division en volumes d’un ensemble mixte à Fréjus, nos pages Copropriété, mesurage loi Carrez et servitudes, la rubrique Copropriété (EDD et EDDM) et nos obligations en tant que Géomètre-Expert.