Châteauneuf-Grasse : une résidence de 62 logements en VEFA, du plan topographique au contrôle des surfaces livrées

Route de Grasse, à Châteauneuf-Grasse, une propriété de près de 5 700 m² plantée d’oliviers laisse place à une résidence neuve de 62 logements vendue en l’état futur d’achèvement (VEFA). Entre le premier plan du terrain et la remise des clés, le promoteur, l’architecte et les entreprises ont besoin à chaque étape d’une mesure fiable et opposable. Depuis janvier 2023, PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430) suit l’opération depuis son agence de Roquefort-les-Pins : plan topographique, bornage, copropriété sur plans, implantation du sous-sol, puis contrôle au scanner 3D des surfaces et des parkings livrés.

Le chantier en chiffres

• Site : route de Grasse (RD7) ; deux parcelles de 5 668 m² de contenance cadastrale, 5 701 m² de superficie apparente mesurée.
• Programme : 62 logements en deux bâtiments de trois niveaux, sur un sous-sol de 88 places de stationnement dont 3 PMR, 44 places deux-roues et un local de 100 vélos.
• Copropriété : 145 lots, quotes-parts en 10 000 tantièmes, sept groupes de parties communes spéciales.
• Topographie : levé au 1/200 en janvier 2023, en RGF93 (projection CC44) et altitudes NGF rattachées par GPS (±5 cm), complété en octobre 2023 par les réseaux d’eaux usées et pluviales.
• Bornage : deux limites riveraines, réunion sur place le 4 juin 2025, procès-verbaux signés en juillet 2025.
• Implantation : bassin de rétention (4 points) puis paroi du sous-sol (26 points) en mai 2025, à ±15 mm.
• Livraison : 62 logements relevés au scanner 3D en 2026 (environ 3 850 m² prévus à la mission), 88 places catégorisées, récolement de l’assiette en cours.
• Cabinet : PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430), agence de Roquefort-les-Pins.

Pourquoi un géomètre-expert à chaque étape d’une VEFA

Le village de Châteauneuf est resté perché sur sa colline ; c’est sur les terrains plus plats, comme ceux de Pré-du-Lac, que l’habitat s’est développé à partir des années 1980, et les surfaces artificialisées sont passées de 11,3 % du territoire communal en 1990 à 53,6 % en 2018. Faire d’une de ces parcelles une résidence de 62 logements pose trois questions de géomètre :

1. Vendre ce qui n’existe pas encore. En VEFA, l’acquéreur achète un lot décrit sur plans avant la première pierre (article 1601-3 du Code civil) : l’état descriptif de division doit être juste dès le départ et cohérent avec les plans de vente.
2. Construire près des limites. La paroi du sous-sol longe les limites du terrain : il faut des limites fixées contradictoirement et une implantation dans le repère du plan de conception.
3. Livrer ce qui a été vendu. À l’achèvement, surfaces, places de stationnement et emprise se vérifient sur l’ouvrage réel.

Méthode : un même repère, du levé de 2023 au contrôle de 2026

1. Lever le terrain et fixer ses limites

Le levé de janvier 2023 couvre les deux parcelles et la route au droit du terrain : murs, restanques, oliviers, constructions avec hauteurs d’égout et de faîtage, seuils, piscine et réseaux apparents. Les points sont mesurés au scanner laser dynamique et rattachés par GPS au système RGF93 et au nivellement NGF ; le terrain descend d’environ 6 m, de 256 à 250 m NGF. Le plan reporte l’alignement, l’emplacement réservé le long de la route et les règles de la zone UBm du PLU. En octobre 2023, un complément localise regards, tampons et fils d’eau des réseaux autour du terrain.

En 2025, avant le gros œuvre, le cabinet conduit le bornage contradictoire avec les deux propriétés riveraines (article 646 du Code civil) : analyse des titres et des plans antérieurs, proposition de limites, réunion sur place le 4 juin, puis procès-verbaux signés par toutes les parties en juillet.

2. Diviser l’immeuble avant qu’il existe

La mise en copropriété part des plans informatisés de l’architecte et des plans de vente. Le cabinet contrôle d’abord les plans et les surfaces des lots et signale au promoteur les écarts entre plans de vente et plans d’étage. Il établit ensuite les plans de division des quatre niveaux au 1/100 (février 2025), puis l’état descriptif de division remis le 11 mars 2025, avec la concordance entre numéros de lots et numéros commerciaux.

Les quotes-parts sont calculées en 10 000 tantièmes selon l’article 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : la superficie de chaque lot est pondérée par sa consistance (0,35 pour une terrasse ou une place de stationnement, 0,10 pour un balcon) et par son étage (1,05 au premier, 1,10 au second). Sept groupes de parties communes spéciales, liés notamment aux deux ascenseurs et aux circulations du sous-sol, répartissent les charges entre ceux qui en ont l’usage. Le tableau des lots est aussi remis au format du logiciel de rédaction du notaire.

3. Implanter le sous-sol à ±15 mm

Pour chaque implantation commandée par l’entreprise, le cabinet vérifie avec la maîtrise d’œuvre l’indice du plan d’exécution, cale l’ouvrage dans le système du plan topographique et établit une épure validée avant tout piquetage. Le 5 mai 2025, quatre points matérialisent le nu intérieur du bassin de rétention ; le 26 mai, 26 points donnent celui de la paroi du sous-sol, implantés depuis trois points d’appui. Deux repères de nivellement contrôlés restent au chantier, et un plan d’implantation coté est remis à l’entreprise et à la maîtrise d’œuvre.

4. Contrôler la livraison au scanner 3D

À l’approche de la livraison, il ne s’agit plus de dessiner l’immeuble mais de mesurer celui qui a été construit. Les 62 logements sont relevés au scanner 3D, un bâtiment en mai 2026, l’autre en juillet. Le contour de chaque pièce, tiré du nuage de points, est reporté sur le plan de vente avec deux cotes et la hauteur principale. La surface habitable est calculée selon l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation, terrasses et balcons à part. Un tableau compare, pièce par pièce, surfaces annoncées et surfaces mesurées au regard des tolérances communiquées par le promoteur ; une attestation de calcul accompagne chaque bâtiment.

Au sous-sol, les 88 places sont relevées au 1/100 avec les murs, poteaux et circulations qui les bordent. Chaque place reçoit sa longueur, sa largeur et sa catégorie A ou B au sens de la norme NF P 91-120 d’avril 1996 ; les places PMR sont repérées. Le plan récapitulatif et l’attestation des catégories sont remis le 13 mai 2026.

Le récolement du sous-sol : 88 places cotées et classées selon la norme NF P 91-120 (cliquer pour agrandir).

Dernière étape, en cours : le récolement de l’assiette des constructions, relevée en 2026 dans le repère du plan topographique et des limites bornées, sur lequel doit s’appuyer l’attestation d’absence d’empiètement sur les propriétés voisines.

Ce que contient le dossier remis

• Plan topographique au 1/200, en PDF et DWG, avec son complément sur les réseaux (2023).
• Procès-verbaux de bornage signés avec les deux propriétés riveraines (juillet 2025).
• Copropriété : plans des quatre niveaux au 1/100, état descriptif de division de 145 lots, tableaux des tantièmes et des charges, liste des écarts sur les plans de vente, export pour le notaire (mars 2025).
• Implantations : épures et plans cotés du bassin et de la paroi, avec les coordonnées des points (mai 2025).
• Stationnement : plan de récolement et attestation NF P 91-120 (mai 2026).
• Surfaces : plans de calcul de la surface habitable sur fond de plan de vente, tableaux de comparaison et attestations (septembre 2026).

Le plan de récolement de l’assiette et l’attestation d’absence d’empiètement compléteront le dossier à l’issue de la mission en cours.

Pourquoi confier une opération en VEFA à un Géomètre-Expert

• Un seul repère, du terrain à la livraison : topographie, bornage, implantation et récolement sont établis dans le même système de coordonnées et d’altitudes ; ce qui a été vendu, implanté et construit se superpose sans recalage.
• Des limites fixées contradictoirement : la fixation des limites des biens fonciers est réservée aux géomètres-experts inscrits à l’Ordre (loi n°46-942 du 7 mai 1946) ; le procès-verbal signé sécurise un ouvrage construit près des limites.
• Des surfaces établies selon les textes : quotes-parts selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, surface habitable selon l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation, places selon la norme NF P 91-120.
• Une responsabilité engagée : assuré en responsabilité civile professionnelle, le géomètre-expert signe ses plans et attestations et en répond dans les limites de sa mission. Seul le document revêtu de son cachet et de sa signature fait foi.

Voir aussi nos cas pratiques copropriété en VEFA de 326 lots à Cannes, état descriptif de division en VEFA au Cannet et Hôtel Victoria à Grasse, nos pages Copropriété, Topographie et Lasergrammétrie 3D, notre page Géomètre-Expert à Châteauneuf-Grasse, notre agence de Roquefort-les-Pins et nos obligations en tant que Géomètre-Expert.

Historique d’après l’article Châteauneuf-Grasse de Wikipédia (occupation des sols d’après CORINE Land Cover).