Pôle de santé de L’Aiglon à Roquefort-les-Pins : relevés au scanner 3D, division en volumes et implantation des extensions

À Roquefort-les-Pins, entre la route de Grasse et le parking de la mairie, le bâtiment communal de L’Aiglon devient un pôle de santé. Réhabilité par la commune, il réunit une maison médicale de garde ouverte 7 jours sur 7, un service d’imagerie et des consultations spécialisées. La maison médicale de garde a été inaugurée le 23 septembre 2025, le jour où était posée la première pierre de l’extension, qui doit accueillir de nouveaux cabinets médicaux. Depuis l’été 2023, la Mairie de Roquefort-les-Pins s’appuie à chaque étape sur PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430) : relevés de l’existant, division en volumes, copropriété des extensions et implantation des nouveaux bâtiments.

Le chantier en chiffres

• Site : bâtiment communal de L’Aiglon, en cœur de village à Roquefort-les-Pins ; emprise de la division en volumes de 942 m² d’après mesurage.
• Programme : un bâtiment central existant et deux extensions latérales, A et B ; à terme quatre niveaux, du rez-de-jardin au R+2, dédiés aux services médicaux.
• Relevés de l’existant : plan topographique au 1/200 sur environ 1 470 m² et cinq façades au 1/50 (2023) ; combles relevés au scanner 3D au 1/50 sur environ 250 m² et plan des toitures (2024).
• Division en volumes : 10 volumes et 23 fractions, définis par leur surface de base et leurs cotes NGF (180,30, 184,94, 185,52 et 194,09), sur six plans au 1/200 du tréfonds aux toitures ; 4 servitudes particulières et une association syndicale libre.
• Copropriétés : 12 lots de locaux professionnels dans l’extension A, 8 dans l’extension B, plans au 1/100 et tantièmes exprimés en 10 000es.
• Implantation : 5 axes de gros œuvre et 14 points implantés le 15 octobre 2026, en précision normale (± 15 mm), avec repères de nivellement contrôlés.
• Référentiel : RGF93 (projection CC44) et altitudes NGF, rattachés par GPS (± 5 cm), pour tous les documents depuis 2023.
• Calendrier : relevés en 2023 et 2024, division en volumes de juin 2024 à septembre 2026, récolement en avril 2026, implantation en octobre 2026 ; le dossier se poursuit pendant les travaux.
• Cabinet : PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430), agence de Roquefort-les-Pins.

Pourquoi diviser un équipement public en volumes

L’Aiglon rassemblera dans un seul bâtiment des locaux aux destinations différentes, imbriqués par le parti architectural. Plutôt que le statut de la copropriété, la commune a choisi une division en volumes liés par des servitudes, pour trois raisons :

1. Des propriétés superposées. L’article 552 du Code civil pose le principe : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. » La division en volumes découpe l’espace en volumes définis en plan et en altitude, sans quote-part de parties communes : chaque propriétaire peut subdiviser ou mettre son volume en copropriété sans l’accord des autres, dans le respect des servitudes.
2. Un bâtiment qui fonctionne d’un seul tenant. L’ancien bâtiment et ses extensions partagent couloirs, escaliers, ascenseurs, issue de secours et terrasse technique : chaque usage doit être écrit, localisé sur plan et attribué.
3. Un terrain communal à préparer. Le bâtiment est assis sur un terrain communal plus vaste : un plan de division a été remis en novembre 2024, puis l’emprise du bâtiment a été détachée par un document modificatif du parcellaire cadastral en février 2025, pour que la division en volumes porte sur une assiette propre.

Méthode : de l’état des lieux au piquetage, un seul repère

1. Relever l’existant : terrain, façades et combles au scanner 3D

En juillet 2023, le levé topographique au 1/200 couvre environ 1 470 m² autour du bâtiment : bâti, murs, passerelles, parking, trottoirs des deux routes, réseaux apparents, arbres, avec le zonage du PLU et du plan de prévention des risques d’incendie de forêt. Les cinq façades sont relevées au 1/50, ouvertures, génoises et faîtages cotés en NGF, du pied de façade vers 181,5 m au faîtage à 192,95 m.

La façade nord-est relevée au 1/50 en juillet 2023, avant les travaux : chaque appui, linteau, égout et faîtage porte son altitude NGF (cliquer pour agrandir).

En décembre 2024, les combles sont relevés au scanner 3D sur environ 250 m². Le plan au 1/50, vectorisé à partir du nuage de points, situe chaque arbalétrier, arêtier et gaine, avec l’altitude sous poutre et celle du plancher (191,20 m NGF). Le plan des toitures, tiré des mêmes mesures, donne les pentes (27 à 28 %), les égouts et les faîtages : l’architecte connaît les hauteurs réellement disponibles sous la charpente.

Les combles relevés au scanner 3D : en violet les arbalétriers, en bleu l’altitude sous chaque poutre, en rouge celle du plancher ; en bas à gauche, deux vues du nuage de points.

2. Découper L’Aiglon en dix volumes cotés en NGF

La division part des plans du projet et d’un synoptique colorisé soumis à la commune, au notaire et à l’architecte, puis ajusté en réunion ; les écarts entre les plans de l’existant et le relevé sont signalés avant de fixer les emprises. Le découpage compte neuf volumes de locaux médicaux (trois pôles de cabinets, l’accueil, les salles d’imagerie et d’examen) et un dixième, propriété de l’association syndicale : tréfonds, vides sanitaires, locaux électriques et jardins.

Le tréfonds s’arrête à la cote 180,30 ; le rez-de-jardin s’inscrit entre 180,30 et 184,94, ou 185,52 au sud ; les étages du bâtiment central montent jusqu’à 194,09, sous l’espace aérien. Quatre servitudes réelles et perpétuelles organisent la vie commune : passage réciproque par les circulations, escaliers et ascenseurs (S1), issue de secours (S2), équipements techniques sur la terrasse de l’extension B (S3) et accès pour les entretenir (S4). Le programme ayant évolué, l’état descriptif a été repris en 2025, puis en septembre 2026.

Le niveau toitures : au-dessus de la cote 194,09, l’espace aérien du bâtiment central ; sur l’extension B, la terrasse technique grevée de la servitude S3 (hachures bleues) au profit des six volumes du rez-de-jardin.

3. Contrôler l’existant rénové et mettre les extensions en copropriété

En avril 2026, après la rénovation et avant l’extension, le plan topographique est mis à jour sur les zones à bâtir : murs, restanques, passerelles, génoises (contrôle du relevé de 2023), seuils, regards d’eaux usées et pluviales ouverts pour relever leur fil d’eau. Le plan masse du projet est superposé au terrain pour faire apparaître les adaptations à prévoir, et l’escalier d’accès est relevé au scanner 3D sur trois niveaux.

En septembre 2026, les volumes des deux extensions sont mis en copropriété : 12 lots dans l’extension A, 8 dans l’extension B. Les plans de vente sont contrôlés par rapport aux plans du projet, avec une liste des écarts. Chaque état descriptif, établi selon la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, distingue parties communes générales et spéciales à chaque niveau, calcule les tantièmes et s’accompagne du tableau pour la publicité foncière et d’un fichier XML importable par le notaire.

4. Implanter les extensions au contact de l’existant

L’épure d’implantation, calée sur le plan topographique, reprend les plans d’exécution des fondations. Envoyée le 1er octobre 2026, elle est reprise le 13 octobre après l’ajustement de certains voiles et joints de dilatation au droit du bâtiment existant, puis validée par le maître d’œuvre. Le 15 octobre, cinq axes de gros œuvre sont matérialisés par 14 points, spits et piquets, avec des repères de nivellement sur lesquels l’entreprise devra toujours se caler. Le plan d’implantation coté est remis le 21 octobre ; l’opération n’est réputée terminée qu’après sa signature.

Le plan d’implantation : en gris le bâtiment existant, à gauche l’extension A, à droite l’extension B ; en rouge les axes et les points implantés le 15 octobre 2026, avec leurs coordonnées.

Ce que contient le dossier remis

• Plan topographique au 1/200 en PDF et DWG (2023, mis à jour en 2026), avec la superposition du plan masse du projet.
• Relevés du bâti : façades au 1/50, combles au 1/50 issus du nuage de points, plan des toitures, coupe de l’escalier.
• Division en volumes : état descriptif, cahier des charges et servitudes, statuts de l’association syndicale, plans au 1/200 et document modificatif du parcellaire cadastral.
• Copropriétés et implantation : deux états descriptifs de division avec plans au 1/100, épure et plan d’implantation avec les coordonnées des points.

Pourquoi confier la vie d’un équipement public à un Géomètre-Expert

• Un même repère du premier relevé au dernier piquet : le relevé de 2023, en RGF93 et NGF, sert de base à la division, au contrôle de 2026 et au piquetage, sans recalage.
• Une organisation qui écarte vraiment la copropriété : l’article 1er, II, de la loi du 10 juillet 1965 rend le statut applicable aux ensembles comportant des volumes privatifs, à défaut d’une convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée. D’où l’association syndicale libre, régie par l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 et le décret n°2006-504 du 3 mai 2006.
• Des documents prêts pour la publicité foncière : tableau récapitulatif des fractions prévu à l’article 71 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955, document modificatif du parcellaire cadastral.
• Des limites présentées pour ce qu’elles sont : les limites figurant aux plans n’ont pas été bornées ; toute implantation à proximité d’une limite non bornée doit être précédée d’un bornage.
• Une responsabilité engagée : inscrit à l’Ordre (loi n°46-942 du 7 mai 1946) et assuré en responsabilité civile professionnelle, le géomètre-expert signe ses plans et reste l’interlocuteur de la commune et des notaires pour les modificatifs et les récolements à venir.

Les choix juridiques appartiennent à la commune, aux futurs propriétaires et à leurs notaires ; le géomètre-expert en assure la traduction géométrique et la cohérence. Voir aussi nos cas pratiques de division en volumes d’un bâtiment de recherche à Nice et de la ZAC Martelly à Grasse, le relevé au scanner 3D de l’Hôtel Victoria à Grasse, les rubriques Division volumétrique, Lasergrammétrie 3D et Topographie, notre agence de Roquefort-les-Pins et nos obligations en tant que Géomètre-Expert.

Programme et inauguration d’après le Département des Alpes-Maritimes, Les Petites Affiches des Alpes-Maritimes et la Ville de Roquefort-les-Pins.