Division en volumes de la ZAC Martelly à Grasse — Cas client

Perspective du projet — © Projet Martelly, SPL Pays de Grasse Développement

Division en volumes de la ZAC Martelly : structurer la propriété d’un cœur de ville

Le cabinet PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430) intervient sur l’une des plus importantes opérations de renouvellement urbain des Alpes-Maritimes : la ZAC Martelly, en plein cœur de ville de Grasse (06130). Notre mission : concevoir et formaliser la division volumétrique qui permet de répartir la propriété entre la collectivité, l’aménageur et les promoteurs de chaque îlot.

Ce cas client illustre le rôle central du Géomètre-Expert dans les montages immobiliers complexes, où parkings publics, commerces, logements, hôtel et équipements culturels s’imbriquent dans les mêmes emprises.

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Le projet Martelly en quelques chiffres

Porté par la Ville de Grasse et aménagé par la SPL Pays de Grasse Développement en concession d’aménagement, avec les opérateurs Primosud, Eiffage et Promofar, le projet Martelly transforme 1,6 hectare de cœur de ville :

• Environ 6 000 m² de commerces, loisirs et services (avec maintien du Monoprix existant) ;
• Environ 70 logements et 1 200 m² de bureaux ;
• Un hôtel 3 étoiles de 84 chambres ;
• Un pôle cinéma de 3 à 5 salles à proximité du Théâtre de Grasse ;
• Plusieurs centaines de places de stationnement conservées ou créées en infrastructure (Martelly, Notre-Dame-des-Fleurs, Rolland, Monoprix) ;
• Premières livraisons attendues fin 2026, achèvement des aménagements à l’horizon 2029.

Six îlots composent l’opération : Martelly, Monoprix, Notre-Dame-des-Fleurs, Buanderie Est, Kalin et Garage Rolland. C’est précisément cette imbrication d’usages publics et privés, superposés sur plusieurs niveaux, qui rend la division en volumes indispensable.

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Pourquoi une division en volumes ?

En droit français, l’article 552 du Code civil pose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». Or sur Martelly, le dessus et le dessous n’appartiennent pas aux mêmes acteurs : un parking public en infrastructure peut se trouver sous un immeuble de logements privé, lui-même surplombé par une toiture végétalisée à usage collectif. La division en volumes permet de déroger conventionnellement à cette présomption en découpant la propriété en volumes géométriques définis en trois dimensions, chacun pouvant appartenir à un propriétaire distinct.

Ce mode de structuration est aujourd’hui expressément reconnu par l’article 1er, II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 : les ensembles immobiliers complexes organisés en volumes, dotés d’une structure de gestion propre (de type ASL ou AFUL), échappent au statut de la copropriété. Chaque promoteur peut ainsi développer, financer et gérer son îlot de façon autonome, tandis que les ouvrages communs et les servitudes réciproques (appuis, accès, réseaux, surplombs) sont organisés par le cahier des charges de la division.

Plan topographique et altimétrique PYTHAGORE de la ZAC Martelly — rattachement NGF, système RGF93-CC44

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La méthode PYTHAGORE : du relevé topographique aux EDDV

1. Relevé topographique et altimétrique complet du périmètre de la ZAC : voiries, emprises bâties, parkings existants (Martelly, Notre-Dame-des-Fleurs), réseaux et ouvrages, rattachés en planimétrie au système légal RGF93-CC44 et en altimétrie au NGF-IGN. Ce socle géométrique fiable conditionne toute la suite du montage.
2. Conception de la structure volumétrique en lien avec l’aménageur, les promoteurs et leurs conseils : identification des emprises de chaque futur propriétaire, niveau par niveau, en cohérence avec les permis de construire de chaque îlot.
3. Définition géométrique des volumes : chaque volume est délimité en plan et en altitude (cotes NGF), de façon à être identifiable sans ambiguïté dans les actes notariés.
4. Rédaction des états descriptifs de division en volumes (EDDV) et production des plans associés, signés par le Géomètre-Expert, qui serviront de référence aux ventes entre l’aménageur et les opérateurs.

L’étendue de la mission

La structuration foncière de l’opération repose sur six EDDV couvrant les différents îlots, regroupant une vingtaine de volumes : volumes de gestion (parkings, circulations), commerces, immeuble de logements, hôtel, théâtre, cinéma, jardinières et emprises techniques. Certains EDDV existants ont par ailleurs été subdivisés pour accompagner l’évolution du projet — le volume du parking Martelly a par exemple été redécoupé pour accueillir les nouveaux commerces et le pôle cinéma, tout en figeant l’emprise du Monoprix conservé.

Extrait des livrables PYTHAGORE — plan synoptique des EDDV et de leurs volumes (1/500ᵉ), avec tableau récapitulatif des surfaces par volume

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Pourquoi confier une division en volumes à un Géomètre-Expert ?

• Une définition géométrique opposable : les volumes sont rattachés aux référentiels légaux (RGF93-CC44, NGF), ce qui rend chaque limite de propriété vérifiable sur le terrain, aujourd’hui comme dans trente ans.
• La cohérence entre le foncier et l’urbanisme : la division volumétrique doit se caler sur les permis de construire, les emprises publiques et le parcellaire cadastral — un travail d’articulation qui est au cœur du métier de Géomètre-Expert.
• Une responsabilité encadrée : inscrit à l’Ordre des Géomètres-Experts, le cabinet engage sa responsabilité et son assurance professionnelle (loi n°46-942 du 7 mai 1946) sur les documents produits.
• Un interlocuteur unique dans la durée : du relevé topographique initial aux modificatifs d’EDDV qui accompagneront la vie de l’opération jusqu’en 2029 et au-delà.

La décision de structuration juridique finale appartient bien entendu aux maîtres d’ouvrage et à leurs notaires — le Géomètre-Expert éclaire le montage, en garantit la cohérence géométrique et en assure la traduction graphique opposable.

Pour aller plus loin

Découvrez nos prestations associées : division volumétrique complexe (EDDV et EDDVM), topographie, copropriété et EDD, notre page Géomètre-Expert à Grasse.