Division en volumes à Nice : un bâtiment de recherche sur les parkings de l’hôpital de l’Archet

Un bâtiment de recherche posé sur trois niveaux de parkings, deux propriétaires publics et le droit de construire encore un étage par-dessus : à Nice, sur le site de l’hôpital de l’Archet, le bâtiment ARCHIMED de l’Université Côte d’Azur a été construit en 2003 en surélévation d’un parking du CHU. Le transfert à l’État des surfaces construites par l’université, prévu dès la réception des travaux en 2004, supposait de découper la propriété dans l’espace et non plus seulement au sol. C’est l’objet de la division en volumes confiée en septembre 2023 à PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430) et remise le 22 avril 2024 : état descriptif de division en volumes, cahier des charges et servitudes, statuts de l’association syndicale et plans.

Le dossier en chiffres

• Site : bâtiment ARCHIMED de l’Université Côte d’Azur, sur le site de l’hôpital de l’Archet (CHU de Nice), 151 route de Saint-Antoine-de-Ginestière à Nice.
• Ensemble immobilier : trois niveaux de parkings (R-1 à R-3), un étage technique au rez-de-chaussée et un étage de bureaux et de recherche au R+1, construits en 2003 au-dessus des parkings.
• 2 volumes, 22 fractions : le volume n°1 du CHU (13 fractions : tréfonds, parkings, coursive, gaines d’aération et espace aérien à bâtir) et le volume n°2 de l’université (9 fractions : étage technique, zone technique, rampe d’accès et étage de recherche).
• Cotes NGF : 143,40 au-dessus de la dalle des parkings, 150,40 au-dessus de la dalle de toiture, et des limites intermédiaires à 145,50, 145,95, 146,05 et 146,16 pour suivre les poutres, les bordures et la rampe.
• Surfaces de base : 4 119 m² pour la fraction principale du volume de l’université, 5 916 m² pour les parkings et le tréfonds du CHU, 5 806 m² d’espace aérien à bâtir au-dessus de la toiture.
• Servitudes : 8 servitudes particulières (S1 à S8) entre les deux volumes et avec le terrain de l’hôpital, en plus des servitudes générales d’appui, de réseaux, d’écoulement des eaux et de ventilation.
• Gestion : une association syndicale libre réunissant les deux propriétaires, avec des voix calculées sur les surfaces de plancher.
• Calendrier : mission confiée le 29 septembre 2023, contrôle sur place le 9 octobre 2023, premier projet en décembre 2023, dossier final remis le 22 avril 2024.
• Cabinet : PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430), agence de Nice.

Pourquoi une division en volumes, et pas une simple vente

1. On ne vend pas un étage sans découper l’espace. L’article 552 du Code civil pose le principe : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. » Tant que rien n’est divisé, ce qui est bâti au-dessus suit le sol : c’est d’ailleurs le CHU qui devait céder à l’État les surfaces construites par l’université. La division en volumes écarte ce principe d’accession : elle découpe l’ensemble en volumes définis en plan et en altitude, chacun étant un bien immobilier à part entière, sans aucune quote-part de parties communes. Chaque propriétaire peut ensuite vendre, louer, subdiviser ou mettre son volume en copropriété sans l’accord de l’autre, à condition de respecter les servitudes.
2. Un étage supplémentaire à réserver. En 2002, le conseil d’administration du CHU avait autorisé l’État à construire un niveau complet et un étage technique sur la terrasse du parking (environ 4 900 m²), tout en conservant pour l’hôpital le droit de bâtir plus tard un deuxième étage sur la même emprise. La mission prévoyait deux ou trois volumes. Plutôt que de créer un troisième volume vide, l’espace aérien situé au-dessus de la cote 150,40 a été rattaché au volume du CHU, avec les servitudes qui rendront ce chantier possible sans pénaliser l’université : passage des réseaux dans des gaines réservées, place pour les équipements techniques dans l’étage technique, maintien du désenfumage et de la lumière naturelle.
3. Un bâtiment qui vit grâce à l’hôpital. Pour rejoindre son étage, l’université emprunte la voie de circulation, les escaliers, l’ascenseur et la coursive du CHU ; ses réseaux et sa fibre optique traversent le terrain de l’hôpital ; les gaines d’aération des parkings passent au pied de son bâtiment. Chacun de ces usages devait être écrit, localisé sur plan et rattaché à un propriétaire, pour qu’il ne dépende plus d’une tolérance.

Méthode : de la délibération de 2002 au dossier pour les notaires

1. Partir des plans existants et les vérifier sur place

La division s’appuie sur les fonds de plans fournis par le CHU en mai 2023 et sur les plans du bâtiment. Le 9 octobre 2023, une visite sur place a permis de contrôler ce qui fixe les volumes : les altitudes des dalles et les contours des ouvrages, rattachés au système RGF93 et au nivellement général de la France (NGF) par des points relevés au GNSS. Les aménagements intérieurs, sans effet sur les limites des volumes, n’avaient pas à être vérifiés : sur un site hospitalier et de recherche, on s’en tient à ce que la division exige.

2. Découper en volumes et fractions, cotés en NGF

Chaque fraction est définie par sa surface de base, sa cote inférieure et sa cote supérieure, ou par l’absence de limite quand elle s’étend jusqu’au tréfonds ou dans le ciel. L’étage technique et l’étage de recherche de l’université s’inscrivent entre 143,40 et 150,40 ; les parkings du CHU restent sous 143,40 ; l’espace aérien à bâtir commence à 150,40. Ailleurs, les limites suivent les ouvrages : bord de l’habillage de l’étage (145,50), zone technique (145,95), dessous de dalle au droit des accès au parking (146,16) et dessous de la rampe d’accès au R+1 (146,05), la rampe appartenant à l’université alors que le terrain situé dessous reste au CHU. L’état descriptif fixe aussi la propriété des ouvrages de séparation : la dalle haute d’un volume, avec son étanchéité, appartient au volume qu’elle couvre ; les murs séparatifs sont partagés jusqu’à leur axe, sauf joint de dilatation.

Les coupes D-D’ et B-B’ : chaque limite est cotée en NGF, de 143,40 au-dessus de la dalle des parkings à 150,40 au-dessus de la dalle de toiture, avec les décrochements à 145,50, 145,95 et 146,16. Quadrillée en noir, la coursive du CHU grevée de la servitude de passage S2 (cliquer pour agrandir).

3. Écrire les servitudes, avec leur assiette et leurs charges

Huit servitudes particulières, constituées à titre réel et perpétuel, organisent les rapports entre les deux volumes et avec le terrain de l’hôpital. Pour chacune, le cahier des charges désigne le fonds servant, le fonds dominant, l’objet, l’assiette repérée sur plan, les modalités d’exercice et la prise en charge de l’entretien.

• S1, S2 et S3 : passage de l’université par les escaliers, l’ascenseur et la coursive du R+1 (S1), par la coursive couverte du rez-de-chaussée vers l’étage technique (S2) et par la voie de circulation de l’hôpital, de l’entrée jusqu’à la sortie sur la route de Saint-Antoine-de-Ginestière (S3).
• S4 et S5 : au profit du CHU et de sa future surélévation, passage des réseaux dans les gaines réservées du bâtiment universitaire et installation d’équipements techniques dans les parties libres de l’étage technique.
• S6 et S7 : désenfumage par les skydomes et éclairage des puits de lumière de l’étage de recherche, maintenus en cas de surélévation (les puits de lumière pourront être prolongés sur toute la hauteur du futur bâtiment).
• S8 : passage de la fibre optique de l’université à travers le terrain et les bâtiments de l’hôpital.

Le rez-de-chaussée côté nord : la voie de circulation de l’hôpital (hachures magenta, S3), les escaliers et l’aire de circulation (hachures vertes, S1), la coursive (S2) et, à gauche, la rampe d’accès au R+1 de l’université, sous laquelle le terrain reste au CHU jusqu’à la cote 146,05.

4. Organiser la gestion : cahier des charges et association syndicale

Une division en volumes ne crée aucune partie commune, mais les deux propriétaires partagent des réseaux, une structure porteuse et des règles de sécurité. Leur gestion est confiée à une association syndicale libre régie par l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 et le décret n°2006-504 du 3 mai 2006, dont nous avons rédigé les statuts. Les voix et les charges générales sont réparties selon les surfaces de plancher, les surfaces annexes (parkings, locaux techniques, coursives) comptant pour un dixième, une répartition appelée à évoluer si l’hôpital construit sa surélévation. Les grosses réparations des ouvrages porteurs communs sont réparties selon le nombre de niveaux que chaque ouvrage supporte. Les droits à bâtir résiduels, eux, reviennent en totalité au volume du CHU.

Deux propriétaires publics imposaient des clauses particulières. Les servitudes conventionnelles sur le domaine public sont admises par l’article L. 2122-4 du Code général de la propriété des personnes publiques, dans la mesure où elles restent compatibles avec l’affectation des biens. Et l’hypothèque légale qui garantit d’ordinaire les créances d’une association syndicale ne s’applique pas aux immeubles du domaine public de ses membres publics (article 6 de l’ordonnance de 2004, modifié par l’article 220 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) : les statuts en tirent les conséquences.

5. Présenter, ajuster, préparer la publicité foncière

Le premier projet, remis en décembre 2023, a été présenté aux propriétaires et à leurs notaires, puis ajusté avant la remise du dossier final. Le dossier final, remis le 22 avril 2024, comprend le tableau récapitulatif des fractions exigé pour la publication de l’état descriptif (article 7 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 et articles 71-1 et suivants du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955), ainsi qu’un document d’arpentage pour faire de l’emprise du bâtiment une parcelle cadastrale autonome, distincte du reste du site hospitalier.

Ce que contient le dossier remis

• L’état descriptif de division en volumes : règles générales de définition des volumes, descriptif des 22 fractions avec leurs surfaces et leurs cotes NGF, tableau récapitulatif pour la publicité foncière.
• Le cahier des charges et servitudes : droits et obligations des propriétaires, entretien, reconstruction, assurances, règles d’usage, servitudes générales et les huit servitudes particulières.
• Les statuts de l’association syndicale libre : objet, équipements d’intérêt commun, assemblée générale, voix, majorités et répartition des charges.
• Les plans de division en volumes au 1/200 : niveaux R-1, rez-de-chaussée, R+1 et toiture, un plan masse des servitudes et quatre coupes de principe (A-A’, B-B’, C-C’ et D-D’).
• Le document d’arpentage détachant l’emprise du bâtiment du reste du site.

Les notaires reprennent ces pièces dans l’acte : les mêmes numéros de fractions, les mêmes cotes et les mêmes servitudes circulent du plan au fichier immobilier, sans ressaisie.

Pourquoi confier une division en volumes à un Géomètre-Expert

• Une propriété définie en trois dimensions : des cotes rattachées au NGF, des surfaces de base et des coupes annexées à l’acte permettent de savoir, dans dix ou trente ans, où s’arrête chaque propriété, y compris dans le ciel d’un bâtiment.
• Une organisation qui écarte vraiment la copropriété : depuis l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, l’article 1er, II, de la loi du 10 juillet 1965 rend le statut de la copropriété applicable à un ensemble immobilier comportant des volumes privatifs, à défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour en gérer les éléments et services communs. D’où l’association syndicale et des statuts précis.
• Des servitudes exploitables : une servitude n’est utile que si son assiette est localisée, son usage décrit et son entretien attribué. Le géomètre-expert les repère sur les plans et les relie aux ouvrages réels.
• Une responsabilité engagée : inscrit à l’Ordre (loi n°46-942 du 7 mai 1946), le géomètre-expert signe ses plans et ses descriptifs, et reste l’interlocuteur des propriétaires et des notaires pour les modificatifs à venir, par exemple le jour où la surélévation sera construite.

Les choix juridiques appartiennent aux propriétaires et à leurs notaires ; le géomètre-expert en assure la traduction géométrique et la cohérence. Voir aussi nos cas pratiques de division en volumes d’une bibliothèque et de logements à Fréjus et de division en volumes de la ZAC Martelly à Grasse, notre copropriété en VEFA de 326 lots à Cannes, la rubrique Division volumétrique (EDDV et EDDVM), nos pages servitudes et copropriété, et nos obligations en tant que Géomètre-Expert.