Permis d’aménager à Mougins : deux lots à bâtir avec voirie commune et défense incendie par citernes enterrées

Créer deux lots à bâtir à Mougins : quand la division exige un permis d’aménager

Diviser une grande propriété pour créer deux terrains constructibles paraît simple sur le papier. À Mougins, entre pente, pinède, chemin privé et chapelle classée, l’opération a exigé un vrai projet d’aménagement : voirie commune, aire de retournement pour les secours, défense incendie à créer de toutes pièces. C’est la mission que le cabinet PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430) vient de conduire à son terme à Mougins (06250) : un permis d’aménager pour un lotissement de deux lots à bâtir, accordé par arrêté du 9 septembre 2026.

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Le projet : deux lots à bâtir détachés d’une propriété de 9 300 m²

Le terrain, une unité foncière d’environ 9 300 m² formée de six parcelles cadastrales, s’étire en L sur un coteau orienté est-ouest, planté d’oliviers et de chênes, avec une villa existante et ses bassins en partie haute. Le PLU le classe pour partie en zone UDb, constructible, et pour partie en zone Nc, naturelle. Le découpage retenu :

• Un lot A de 1 884 m², à bâtir, entièrement en zone UDb ;
• Un lot B de 2 669 m², à bâtir, dont 1 715 m² en zone UDb et le solde en zone naturelle ;
• Un lot C de 4 755 m², conservé par le propriétaire avec la villa existante, hors du périmètre du lotissement ;
• Une desserte commune par le chemin privé existant, raccordé au chemin du Jylloue, avec un accès indépendant pour chaque lot ;
• Une surface de plancher maximale de 1 080 m², que le lotisseur répartira entre les lots lors des ventes (article R.442-10 du Code de l’urbanisme).

Le terrain en L d’environ 9 300 m² dans son environnement : villas, pinède et chemin privé de desserte (source : IGN, Remonter le temps)

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Pourquoi un permis d’aménager et non une simple déclaration préalable ?

Le régime d’une division en vue de construire dépend de ce qu’elle crée. En application de l’article R.421-19 a) du Code de l’urbanisme, le permis d’aménager est obligatoire dès que le lotissement prévoit la création de voies, d’espaces ou d’équipements communs, ou lorsqu’il se situe dans les abords d’un monument historique. Ici, les deux conditions étaient réunies : une voirie et une aire de retournement partagées, un dispositif de défense incendie commun, et un terrain situé aux abords de la chapelle Saint-Barthélemy, ce qui a entraîné la consultation de l’Architecte des Bâtiments de France au titre de la loi du 2 mai 1930 et un mois d’instruction supplémentaire (article R.423-24).

Le dossier comporte donc, outre les plans, un programme des travaux (article R.441-6) décrivant les équipements communs à réaliser avant les permis de construire, un règlement de lotissement, et l’engagement du lotisseur de constituer une association syndicale des acquéreurs (article R.442-7), qui recevra la propriété et l’entretien de la voirie et des équipements communs.

Coupe longitudinale de principe : une dizaine de mètres de dénivelé entre le bas et le haut du terrain, et l’hypothèse d’implantation des deux villas

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La défense incendie : deux citernes enterrées et une aire réservée aux secours

Mougins est couverte par un plan de prévention des risques d’incendie de forêt. La seule bouche d’incendie du secteur se trouve à environ 130 mètres du projet, à l’intersection du chemin privé et du chemin du Jylloue : insuffisant pour deux nouvelles habitations en bout d’impasse. Sur prescriptions du Service départemental d’incendie et de secours des Alpes-Maritimes, le cabinet a conçu un dispositif complet de défense extérieure contre l’incendie :

• Deux citernes préfabriquées enterrées de 60 m³ chacune, soit 120 m³ de réserve, implantées en limite des lots B et C ;
• Une plateforme stabilisée de mise en station de 32 m² (8 m sur 4 m), signalée « réservée aux secours », dimensionnée pour un engin de 16 tonnes ;
• Un té de retournement en bout de voie, conforme aux règles d’accessibilité des voies engins (arrêté du 31 janvier 1986, article 4) : chaussée portante, pente inférieure à 15 %, libre accès permanent.

L’arrêté impose que les citernes soient réceptionnées par le SDIS, le procès-verbal étant joint à la déclaration d’achèvement des travaux. La position des cuves, leur altimétrie et le décroché de la plateforme pour ne pas empiéter sur la voie ont été calés sur notre plan topographique.

Zoom du plan de coupe sur le dispositif de défense incendie : citernes enterrées, plateforme réservée aux secours et té de retournement

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Les spécificités locales de Mougins : PLU, risques naturels et patrimoine

Détacher des lots ne suffit pas, encore faut-il qu’ils soient réellement constructibles. Le terrain relève de la zone UDb du PLU de Mougins (modification n°5 approuvée le 22 décembre 2025), qui impose notamment :

• Une emprise au sol limitée à 15 % et une surface de pleine terre d’au moins 70 % ;
• Une hauteur plafonnée à 7 m, soit un rez-de-chaussée et un étage ;
• Un recul de 7 m par rapport aux voies et aux limites séparatives, et 14 m entre constructions d’une même propriété ;
• Un accès d’au moins 5 m de largeur.

La partie en zone Nc reste inconstructible et joue le rôle de jardin. Le tableau de répartition des surfaces de notre plan de division traduit ces règles lot par lot : 283 m² d’emprise au sol maximale sur le lot A, 257 m² sur le lot B, avec la pleine terre correspondante. S’y ajoutent les servitudes liées aux risques naturels : PPRif (arrêté préfectoral du 12 septembre 2008), PPR mouvements de terrain (17 juillet 2019) et PPRi (25 juillet 2023, le terrain étant en zone blanche).

Le contexte patrimonial a pesé lui aussi : aux abords de la chapelle Saint-Barthélemy, l’arrêté prescrit le déplacement et la répartition équitable des 70 oliviers existants sur les lots à bâtir, sans réduction de leur nombre, l’interdiction de tout mouvement de sol à moins de 5 m des limites séparatives et des murs de soutènement limités à 2,20 m au-delà.

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Un accès sécurisé par l’analyse des titres

Au stade de la complétude, la commune a demandé de matérialiser les servitudes de passage desservant le terrain depuis la voie publique. La réponse du cabinet a relevé de l’expertise foncière plus que du dessin : le droit de passage sur le chemin privé résulte d’un jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 27 juin 1978, devenu définitif et revêtu de l’autorité de la chose jugée (article 1355 du Code civil), rappelé dans les actes de propriété successifs de 1979 et 1989. Une photographie aérienne de 1970 a permis de montrer que ce chemin de desserte existait déjà à cette date. La desserte du lotissement était ainsi établie sans ambiguïté.

Photographie aérienne de 1970 : le chemin de desserte de la propriété, objet du jugement de 1978, est déjà tracé (source : IGN, Remonter le temps)

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Un permis d’aménager accordé

Déposé le 10 avril 2026 et complété le 26 mai 2026, le dossier a recueilli les avis du gestionnaire de l’eau, du SDIS, de l’Architecte des Bâtiments de France et des concessionnaires d’électricité et d’eau. Le permis d’aménager a été délivré par arrêté du 9 septembre 2026, assorti des prescriptions habituelles à Mougins : limitation de tonnage sur la voirie publique, horaires de chantier, notice de terrassement et calendrier à fournir un mois avant les travaux. Le permis est valable trois ans, l’arrêté de lotissement devant être publié au service de la publicité foncière et affiché sur le terrain pendant deux mois pour purger le délai de recours des tiers.

Extrait de l’arrêté de permis d’aménager délivré par la commune de Mougins

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Pourquoi confier un permis d’aménager à un Géomètre-Expert ?

• Le bon régime dès le départ : déclaration préalable ou permis d’aménager, équipements communs, abords de monument historique, la qualification juridique conditionne toute la procédure.
• Un projet d’aménagement complet : découpage, tableau des surfaces, voirie, défense incendie, réseaux et programme des travaux, conçus sur un relevé topographique précis.
• La coordination des avis : SDIS, Architecte des Bâtiments de France, gestionnaires de réseaux et service instructeur, avec des réponses argumentées aux demandes de pièces complémentaires.
• La sécurité foncière : analyse des titres et des servitudes, limites à confirmer par bornage, descriptif de bornage exigé à la vente des lots (article L.115-4 du Code de l’urbanisme).
• Une responsabilité encadrée : inscrit à l’Ordre des Géomètres-Experts, le cabinet engage sa responsabilité et son assurance professionnelle (loi n°46-942 du 7 mai 1946).

Un permis d’aménager réussi, c’est un lotissement dont les lots se vendent et se construisent sans mauvaise surprise : pour le lotisseur, pour les acquéreurs et pour les voisins.

Pour aller plus loin

Découvrez nos prestations en lotissement, division foncière et VRD, notre synthèse du cadre réglementaire des divisions (DP et PA), nos cas pratiques de permis d’aménager de 10 lots à Opio et de détachement d’un lot à bâtir à Pégomas, notre page analyse de titres et servitudes, ainsi que notre page Géomètre-Expert à Mougins.