Déclaration Préalable de division foncière — Étude de cas à La Roquette-sur-Siagne

Diviser un terrain de 3 717 m² en deux lots à bâtir distincts, sans création de voirie commune, sous le régime de la Déclaration Préalable et non du Permis d’Aménager : c’est la mission qu’a conduite le cabinet PYTHAGORE Géomètres-Experts à La Roquette-sur-Siagne entre avril et juin 2026. La décision de non-opposition a été reçue le 3 juin 2026.

Le projet en chiffres

• Commune : La Roquette-sur-Siagne (06)
• Adresse : Chemin de Laveine
• Référence cadastrale : section AO n° 50
• Surface unité foncière initiale : 3 717 m²
• Nombre de lots à bâtir créés : 2 (Lot A et Lot B)
• Lot A à l’Ouest : 1 183 m² à bâtir
• Lot B à l’Est : 1 103 m² à bâtir
• Lot C au Nord : 1 423 m² (déjà bâti, conservé par les propriétaires, hors périmètre du lotissement)
• Zonage PLU : UCb — tissus pavillonnaires de moyenne densité
• Régime juridique : Déclaration Préalable de division en vue de construire
• Dépôt en mairie : 14 avril 2026
• Décision de non-opposition : 3 juin 2026

Pourquoi une Déclaration Préalable et non un Permis d’Aménager ?

L’article L.442-1 du Code de l’urbanisme définit le lotissement comme « toute division d’une unité foncière en propriété ou en jouissance, en vue de l’implantation de bâtiments ». Mais le régime d’autorisation applicable (DP ou PA) dépend de plusieurs critères, dont la création éventuelle de voies, équipements ou espaces communs.

Dans le cas présent :

• Les deux lots créés disposent chacun d’un accès indépendant sur le Chemin de Laveine via une servitude de passage réciproque ;
• Aucune voirie commune ne sera réalisée à l’intérieur du périmètre du lotissement ;
• Chaque lot dispose d’un raccordement indépendant aux réseaux publics existants (eau, électricité, télécom) directement sur le Chemin de Laveine ;
• Les eaux pluviales seront gérées par des bassins de rétention propres à chaque lot, dimensionnés au stade du Permis de Construire ;
• Aucune canalisation commune entre les Lots A et B.

L’absence d’équipement commun et la conservation de la maîtrise foncière individuelle de chaque acquéreur ont permis de retenir le régime allégé de la Déclaration Préalable, plus rapide à instruire qu’un Permis d’Aménager.

Le propriétaire s’engage formellement, dans la notice explicative annexée au dossier de DP, à ne créer aucun espace ou équipement commun entre les deux lots. Toute requalification ultérieure du projet en lotissement nécessitant la création d’équipements communs entraînerait son passage en régime de Permis d’Aménager.

Cadre juridique mobilisé

• Article L.442-1 du Code de l’urbanisme — définition du lotissement
• Article L.442-3 du Code de l’urbanisme — régime d’autorisation préalable
• Article L.442-1-2 (créé par l’Ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011, art. 2) — délimitation du périmètre du lotissement et possibilité d’inclure ou non des parties déjà bâties
• Article R.151-21 du Code de l’urbanisme — règle de mutualisation des règles d’urbanisme entre les lots issus d’une division. La commune de La Roquette-sur-Siagne s’y étant opposée par son PLU du 1^er septembre 2022, chaque lot doit respecter individuellement les règles d’urbanisme de sa zone, y compris le terrain résiduel.

Contraintes d’urbanisme — Zone UCb

Les terrains relèvent de la zone UCb du PLU de La Roquette-sur-Siagne (Tissus pavillonnaires de moyenne densité). Les principales règles à respecter par chacun des lots futurs sont les suivantes :

Règle	Valeur applicable
Coefficient d’emprise au sol	25 % maximum (Art. UC9)
Hauteur maximale des constructions	6,5 m (R+1) en façade, 10 m au point le plus haut
Implantation / voies publiques	10 m min de l’alignement RD9 ; 5 m min des autres voies (Art. UC6)
Implantation / limites séparatives	4 m minimum ; 3 m pour piscines (Art. UC7)
Recul / vallons ou ruisseaux	8 m de l’axe (Art. UC7)
Distance entre constructions sur même propriété	4 m minimum (Art. UC8)

Le plan de division annexé au dossier de DP comporte un tableau récapitulatif des surfaces, emprises au sol projetées et coefficients applicables, démontrant la conformité de chaque lot issu de la division avec les règles de la zone UCb.

La méthode PYTHAGORE — De l’analyse foncière à l’autorisation

1. Analyse foncière et étude de faisabilité

La mission a débuté par une analyse complète de l’unité foncière : étude des titres de propriété, vérification du cadastre, identification des servitudes existantes, analyse du PLU en vigueur, contrôle de la conformité du projet aux règles de zone UCb.

2. Conception du plan de division

Le découpage en deux lots à bâtir a été optimisé selon plusieurs contraintes : accès indépendants depuis le Chemin de Laveine, respect des reculs par rapport aux limites séparatives, maintien d’une emprise constructible suffisante sur chacun des lots (avec un coefficient d’emprise au sol de 25 % maximum), préservation des arbres remarquables et du terrain résiduel bâti au Nord.

3. Constitution du dossier de Déclaration Préalable

Le dossier complet comprend :

• Formulaire CERFA de DP de division (DPA)
• Notice explicative juridique et technique
• Plan de situation à l’échelle du quartier
• Plan de masse de l’unité foncière avant division
• Plan de division coté avec emprises constructibles
• Tableau récapitulatif des règles d’urbanisme respectées par chaque lot
• Attestation du propriétaire de non-création d’équipement commun

4. Dépôt et suivi d’instruction

Dossier déposé le 14 avril 2026 au service urbanisme de La Roquette-sur-Siagne. Délai d’instruction réglementaire pour une DP de division : un mois, prorogeable selon les consultations nécessaires (ABF, gestionnaires de réseaux, services de l’État).

5. Obtention de la décision

La décision de non-opposition a été notifiée par la mairie le 3 juin 2026. Conformément à l’article L.424-5 du Code de l’urbanisme, cette décision purge tous les recours dans un délai de deux mois à compter de l’affichage en mairie et sur le terrain.

Prochaines étapes

Avec la décision favorable en main, les étapes suivantes consistent en :

• L’affichage de la décision en mairie et sur le terrain (point de départ du délai de recours des tiers — 2 mois) ;
• Le bornage des deux lots à bâtir par le Géomètre-Expert, pour matérialiser physiquement les limites sur le terrain ;
• L’établissement du Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC) et son dépôt auprès du service de la publicité foncière ;
• La rédaction des actes notariés de vente par le notaire instrumentaire, en coordination avec le cabinet ;
• Le dépôt ultérieur par chaque acquéreur de son propre Permis de Construire, dans le respect des règles de la zone UCb.

Pourquoi faire appel à un Géomètre-Expert pour une DP de division ?

Si la Déclaration Préalable est, en apparence, une procédure plus légère que le Permis d’Aménager, elle reste un acte juridique structurant qui détermine les droits et obligations des futurs acquéreurs pour des décennies. Toute erreur ou imprécision dans le plan de division, dans la qualification du régime ou dans l’analyse des règles d’urbanisme peut entraîner :

• Un refus d’autorisation à l’instruction
• Une requalification ultérieure en Permis d’Aménager (avec ses contraintes plus lourdes)
• Des contentieux entre voisins sur les servitudes de passage ou la gestion des eaux
• Des blocages à la revente en cas d’irrégularité foncière

Le Géomètre-Expert, inscrit à l’Ordre (OGE), engage sa responsabilité professionnelle et son assurance obligatoire (loi n°46-942 du 7 mai 1946) sur la qualité du plan de division et la conformité juridique du dossier. Il est l’interlocuteur attendu du service urbanisme de la mairie et du notaire instrumentaire.

Pour en savoir plus, voir notre page dédiée au cadre réglementaire des lotissements (DP et PA) et nos obligations en tant que Géomètre-Expert.