Détachement d’un lot à bâtir à Pégomas : une déclaration préalable de division acceptée

Détacher un lot à bâtir : un projet qui commence par le bon découpage foncier

Vendre une partie de son terrain pour en faire un lot constructible : l’idée paraît simple. En réalité, chaque mètre carré détaché doit respecter un jeu de règles d’urbanisme locales très précises, sous peine de voir le futur permis de construire refusé. C’est tout l’enjeu de la mission que le cabinet PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430) vient de mener à bien à Pégomas (06580) : le détachement d’un lot à bâtir, validé par une décision de non-opposition de la commune.

---

Le projet : un lot à bâtir détaché d’une propriété existante

Les propriétaires d’un terrain à Pégomas souhaitaient détacher une partie constructible de leur propriété en vue de sa vente. Notre mission a consisté à concevoir et formaliser cette division foncière :

• Un Terrain A à bâtir de 888 m², nouveau lot destiné à la construction ;
• Un Terrain B de 908 m², conservé par les propriétaires, qui supporte les constructions existantes (habitation et annexes) et reste hors du périmètre du lotissement ;
• Un accès commun aux deux terrains depuis la voie existante.

La division ne créant qu’un seul lot à bâtir, sans création de voie ni d’équipement commun, elle relève de la déclaration préalable et non du permis d’aménager.

---

Pourquoi une déclaration préalable et non un permis d’aménager ?

Le régime applicable à une division foncière en vue de construire est défini par le Code de l’urbanisme. En application des articles L.442-1, L.442-3 et R.421-23 a) du Code de l’urbanisme, une division créant un seul lot à bâtir, sans réalisation de voies, espaces ou équipements communs, est soumise à déclaration préalable. Le permis d’aménager n’est exigé qu’au-delà, notamment lorsque l’opération crée des équipements communs.

Par ailleurs, conformément à l’article L.115-4 du Code de l’urbanisme, tout descriptif du terrain issu d’un bornage joint à la promesse ou à l’acte de vente du lot devra être établi par un géomètre-expert. Le montage foncier et la vente sont ainsi sécurisés de bout en bout.

Extrait du plan de zonage du PLU de Pégomas : le terrain se situe en zone U3

---

Les spécificités locales de Pégomas : la clé d’un lot réellement constructible

Détacher un lot ne suffit pas : encore faut-il qu’il soit effectivement constructible au regard du PLU. Le terrain se situe en zone U3 du PLU de Pégomas, zone de transition entre le centre-ville et l’espace collinaire à vocation résidentielle. Cette zone impose notamment :

• Une emprise au sol limitée à 15 % de la surface du terrain ;
• Une surface de pleine terre d’au moins 65 % ;
• Une hauteur des constructions plafonnée à 10 m ;
• Des règles précises d’implantation par rapport aux limites séparatives et aux voies.

À ces règles s’ajoutent des servitudes d’utilité publique liées aux risques naturels, très présentes sur ce secteur de la Côte d’Azur :

• Le Plan de Prévention des Risques d’Incendies de Forêt (PPRif), approuvé le 28 décembre 2001 ;
• Le Plan de Prévention des Risques d’Inondations (PPRi), approuvé le 15 octobre 2021.

Tout l’intérêt du travail du Géomètre-Expert est de dimensionner le lot détaché en tenant compte de ces contraintes en amont, pour garantir que le futur acquéreur pourra effectivement y construire. Le tableau de répartition des surfaces figurant sur notre plan de division traduit précisément ces règles (emprise au sol constructible, surface de pleine terre à respecter).

---

Une décision de non-opposition obtenue

Le dossier de déclaration préalable, monté et déposé par le cabinet, a reçu la décision de non-opposition de la commune de Pégomas : le détachement du lot à bâtir est validé. Le futur acquéreur pourra engager son projet de construction dans le cadre défini.

Extrait de la décision de non-opposition délivrée par la commune de Pégomas

---

Pourquoi confier une division foncière à un Géomètre-Expert ?

• La maîtrise du régime d’urbanisme : déclaration préalable ou permis d’aménager, le bon régime évite retards et refus.
• L’application des règles locales : PLU, emprise au sol, pleine terre, hauteur, PPRif et PPRi sont intégrés dès la conception du lot.
• Un plan de division opposable, rattaché aux référentiels légaux, base du descriptif de bornage exigé à la vente (article L.115-4).
• Une responsabilité encadrée : inscrit à l’Ordre des Géomètres-Experts, le cabinet engage sa responsabilité et son assurance professionnelle (loi n°46-942 du 7 mai 1946).

Diviser pour vendre un lot à bâtir est une opération à forte valeur, mais aussi à fort risque si le cadre réglementaire n’est pas maîtrisé. L’accompagnement d’un Géomètre-Expert sécurise chaque étape, du découpage à la vente.

Pour aller plus loin

Découvrez nos prestations associées : lotissement, division foncière et VRD, bornage, analyse de titres et servitudes, ainsi que notre page Géomètre-Expert à Pégomas.