Le mesurage Loi Carrez : une expertise réglementée

Le mesurage Loi Carrez est l’opération qui détermine la surface privative d’un lot de copropriété en vue de sa vente. Imposé par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, et précisé par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997, ce mesurage doit être réalisé selon des critères stricts. Toute erreur supérieure à 5 % expose le vendeur à une diminution du prix de vente.

Le cabinet Pythagore est inscrit à l’Ordre des Géomètres-Experts sous deux numéros : David PIERROT (OGE n° 5129) et Robin BRUNA (OGE n° 6430). Assurés en responsabilité civile professionnelle, nous engageons notre signature sur chaque procès-verbal de mesurage.

À quoi sert le mesurage Loi Carrez ?

Depuis 1996, toute vente d’un lot de copropriété d’une surface privative supérieure ou égale à 8 m² doit mentionner cette surface dans l’avant-contrat (promesse, compromis) et dans l’acte authentique. L’obligation s’applique aux appartements, bureaux, locaux commerciaux et caves attenantes en copropriété, qu’ils soient anciens ou neufs.

L’erreur de mesurage est l’une des causes les plus fréquentes de contentieux post-vente. Le rôle du géomètre-expert est de fixer cette surface avec rigueur et de l’opposer aux tiers par son procès-verbal.

Surface Carrez, surface habitable, surface de plancher : ne pas confondre

Trois définitions cohabitent en droit français et causent régulièrement des confusions :

  • Surface Loi Carrez — surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, gaines, embrasures et escaliers. Ne sont pas comptabilisées les zones de hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, les caves, garages, balcons et terrasses. Applicable uniquement aux lots de copropriété.
  • Surface habitable (loi Boutin) — définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Exclut les mêmes éléments que la Loi Carrez mais aussi les combles non aménagés, sous-sols, remises, vérandas non chauffées. Obligatoire dans les contrats de location vide.
  • Surface de plancher (urbanisme) — définie par l’article R. 111-22 du Code de l’urbanisme, utilisée pour les autorisations d’urbanisme et le calcul de la taxe d’aménagement. Jamais utilisée pour une vente.
Exemple de plan coté annexé au procès-verbal de mesurage Loi Carrez Pythagore

Plan coté annexé au procès-verbal — extrait d’un livrable Pythagore (document anonymisé)

Quand le mesurage Carrez est-il obligatoire ?

  • Toute vente d’un lot de copropriété d’une surface privative supérieure ou égale à 8 m² (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).
  • Les promesses unilatérales et synallagmatiques de vente, compromis, actes authentiques.
  • Les cessions de parts sociales d’une société civile immobilière mettant à disposition des associés un lot de copropriété.

La maison individuelle non en copropriété, les caves, garages et emplacements de stationnement isolés, ainsi que les lots inférieurs à 8 m² ne sont pas soumis à cette obligation.

Comment se déroule l’intervention ?

L’intervention sur place dure en moyenne 30 minutes à 1 heure pour un appartement standard. Notre démarche :

  • Prise de mesures pièce par pièce au télémètre laser certifié, mesure des hauteurs sous plafond pour identifier les zones inférieures à 1,80 m.
  • Relevé du plan en CAO, positionnement des cloisons, gaines et embrasures.
  • Calcul de la surface privative conformément au décret de 1997.
  • Établissement du procès-verbal — surface en m², plan coté annexé, mention des éléments non comptabilisés, identification du lot au règlement de copropriété.
  • Remise du PV signé sous 48 à 72 heures ouvrées.

Sanctions en cas d’erreur de mesurage

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit deux sanctions distinctes :

  • Absence de mention de la surface dans l’acte — l’acquéreur peut demander la nullité de la vente dans le mois suivant la signature.
  • Erreur de plus de 5 % entre la surface annoncée et la surface réelle — l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la moins-value, dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique.

L’enjeu financier peut être considérable. Sur un appartement vendu 800 000 € avec une erreur de 6 % (75 m² au lieu de 70,5 m²), la restitution peut atteindre 48 000 €. C’est précisément la raison pour laquelle le géomètre-expert engage sa responsabilité civile professionnelle.

Pourquoi confier votre mesurage à Pythagore

Au-delà du simple mesurage, nous proposons systématiquement une vérification de cohérence avec l’État Descriptif de Division (EDD) de votre copropriété. Une divergence entre la surface Carrez et les tantièmes EDD peut révéler une modification non déclarée (création d’une mezzanine, suppression d’une cloison, extension de balcon couvert) qu’il vaut mieux régulariser avant la vente.

Le cabinet Pythagore intervient dans tout le département des Alpes-Maritimes et le secteur frontalier du Var depuis 1965. Nos engagements concrets :

  • Un procès-verbal conforme aux exigences de l’Ordre, exploitable directement dans l’acte authentique
  • Une intervention sur site sous une semaine à compter de la réception du dossier
  • Une remise du PV signé sous 48 à 72 heures ouvrées
  • Une coordination directe avec votre étude notariale ou agence

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Les deux pièces principales remises au client sont l’attestation de mesurage et le plan coté annexé. Documents anonymisés à des fins d’illustration :

Nos agences en Alpes-Maritimes

Le cabinet Pythagore dispose de 6 agences dans le département : Cannes, Mandelieu-la-Napoule, Roquefort-les-Pins, Saint-Paul-de-Vence, Nice et Menton. Cette implantation nous permet d’intervenir rapidement sur tout le littoral et l’arrière-pays.

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