Division en volumes à Fréjus : une bibliothèque publique et des logements dans un même ensemble

À Fréjus, dans le quartier de Valescure, un ensemble immobilier récent réunit sous un même toit deux mondes que le droit distingue soigneusement : un équipement public de lecture, une bibliothèque, et des logements privés avec leurs parkings. Comment faire cohabiter durablement une collectivité et des propriétaires privés dans un bâtiment unique, aux ouvrages étroitement imbriqués ? La réponse n’est pas la copropriété, mais la division en volumes. C’est la mission que nous avons conduite comme géomètre-expert à Fréjus : relever, découper l’espace en volumes juridiquement autonomes et rédiger l’état descriptif de division en volumes (EDDV) qui organise l’ensemble.

Un équipement public et des logements dans un seul bâtiment

Le programme, édifié sur un tènement de plus de 3 000 m² à Valescure, superpose des affectations très différentes : au rez-de-chaussée, une bibliothèque ouverte au public ; au-dessus, plusieurs niveaux de logements ; en sous-sol, des parkings. Du fait du parti architectural, ces éléments se trouvent imbriqués les uns dans les autres.

Plan de division en volumes au rez-de-chaussée. En rouge, l’emprise du Volume 2 (bibliothèque) ; le Volume 1 (logements et parkings) occupe le reste du tènement. Les servitudes S1 à S4 organisent les rapports entre volumes.

Réunir un tel ensemble sous une copropriété classique reviendrait à mêler la gestion d’un service public et celle d’un immeuble d’habitation dans une même assemblée, avec des charges communes indivises. Peu lisible, peu souhaitable pour la collectivité comme pour les futurs acquéreurs. Il fallait donner à chaque partie la plus grande autonomie possible.

Pourquoi une division en volumes plutôt qu’une copropriété ?

La copropriété, régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, repose sur des parties communes indivises, des quotes-parts et un syndic. Elle convient à un immeuble d’habitation homogène, beaucoup moins à un montage qui associe un maître d’ouvrage public et des propriétaires privés aux usages hétérogènes.

La division en volumes répond exactement à ce besoin. Chaque volume constitue une pleine propriété autonome, sans aucune quote-part indivise de partie commune : les volumes ne sont liés entre eux que par des servitudes. La collectivité maîtrise son volume, la bibliothèque ; le promoteur, puis les acquéreurs, maîtrisent le leur, logements et parkings, chacun librement.

Juridiquement, la division en volumes écarte le principe d’accession de l’article 552 du Code civil, selon lequel la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous. Reconnue de longue date par la pratique notariale et la jurisprudence, elle permet de superposer des propriétés distinctes sur une même assiette foncière. L’ensemble est ici expressément exclu du champ de la loi du 10 juillet 1965.

Deux volumes, une propriété lisible

L’ensemble a été divisé en deux volumes :

• Volume 1, logements et parkings (propriété privée) : il court du sous-sol jusqu’aux étages et enveloppe le volume public.
• Volume 2, la bibliothèque (équipement public) : situé au rez-de-chaussée, avec sa part de parvis et de jardin.

Toute la finesse tient à l’imbrication verticale : la bibliothèque occupe une tranche du rez-de-chaussée, avec des logements au-dessus et le parking en dessous. Pour que chacun sache précisément où s’arrête sa propriété, chaque fraction de volume est définie en trois dimensions, en plan et en altimétrie, par des cotes rattachées au Nivellement général de la France (NGF, système RGF93). C’est ce calage altimétrique rigoureux qui rend la division claire, stable et opposable.

Coupe de principe : le Volume 2 (bibliothèque, en rouge) s’inscrit entre la dalle basse (cotes NGF 2,59 / 2,74) et la dalle haute (cotes NGF 5,34 / 5,54) du Volume 1. L’imbrication verticale se lit d’un coup d’œil.

L’ASL et le cahier des charges : organiser la vie commune

Certains ouvrages servent tout le monde : structure porteuse, accès, réseaux. Pour les gérer sans recréer une copropriété, on institue une Association Syndicale Libre (ASL), régie par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006.

Un cahier des charges et un jeu de servitudes (appui, surplomb, passage, réseaux, entretien) complètent l’EDDV. Ils fixent, pour le présent et pour l’avenir, les droits et obligations entre volumes, et s’imposent à tout propriétaire successif. Chaque propriétaire peut d’ailleurs, plus tard, subdiviser ou mettre son propre volume en copropriété, sans l’accord des autres, sous la seule réserve de respecter ces servitudes.

Le rôle du géomètre-expert

Notre intervention couvre l’ensemble de la chaîne technique et juridique :

• relever le bâti et le terrain, puis définir géométriquement chaque volume en plan et en altimétrie (NGF / RGF93) ;
• établir les plans et coupes de principe qui matérialisent chaque fraction ;
• rédiger l’EDDV, le cahier des charges et servitudes et les statuts de l’ASL ;
• préparer les pièces pour la publicité foncière (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et décret d’application n° 55-1350 du 14 octobre 1955), afin que le notaire publie la division et individualise chaque volume au fichier immobilier ;
• après travaux, dresser l’état de récolement qui ajuste surfaces et altimétries réellement bâties, dans la tolérance prévue.

Extrait de l’état descriptif : le tableau récapitulatif des volumes et de leurs fractions (surface de base et cotes NGF), établi pour les besoins de la publicité foncière.

La décision juridique finale appartient aux maîtres d’ouvrage et à leurs notaires. Le géomètre-expert éclaire le montage, en garantit la cohérence géométrique et en assure la traduction graphique opposable. C’est précisément la valeur d’un professionnel inscrit à l’Ordre : une donnée mesurée, qualifiée et qui tient dans le temps.

Un projet de division en volumes à Fréjus ou dans le Var ?

Opérations mixtes public / privé, cœurs de ville restructurés, ensembles immobiliers complexes : la division en volumes est l’outil des programmes où plusieurs propriétés doivent coexister sans se gêner. Nos équipes interviennent sur toute la commune de Fréjus et l’est du Var, en prolongement de nos bureaux de la Côte d’Azur.

Pour aller plus loin

Découvrez nos prestations associées : division volumétrique complexe (EDDV et EDDVM), copropriété et état descriptif de division (EDD), topographie et relevés, ainsi que notre page Géomètre-Expert à Fréjus.