EDD en VEFA — Étude de cas : copropriété OLIVERDE, 41 lots au Cannet
1 juin 2026
Établir un État Descriptif de Division avant que l’immeuble n’existe : c’est ce que demande chaque VEFA. Tantièmes, parties communes, charges — tout doit être figé sur les seuls plans de l’architecte, dans un acte authentique qui régira la copropriété pendant des décennies. Une erreur de qualification, une mention oubliée, et le promoteur s’expose à un EDDM correctif voté en assemblée à double majorité de l’article 26. Voire à un contentieux.
Retour sur une mission récente du cabinet PYTHAGORE Géomètres-Experts : la copropriété OLIVERDE au Cannet — 41 lots, programme mixte habitation/bureaux, commercialisation fin 2025.
Le programme en chiffres
- Localisation : 118 Chemin des Hauts de l’Olivet, Le Cannet (06) — cadastre BI 123 et 260
- Bâtiment : R+2 + R-1 (parking sous-sol)
- Usage : mixte habitation et bureaux
- 41 lots : 12 logements, 2 bureaux, 11 parkings extérieurs (dont 1 PMR), 16 parkings sous-sol
- Équipements communs : piscine, bassin de rétention, ascenseur, locaux conteneurs et vélos, cheminements piétons distincts pour les bureaux
- Maîtrise d’œuvre : Atelier DAN COSTA-FORU
- Tantièmes : répartition en 10 000e
Pourquoi la VEFA change la donne
En copropriété classique, le Géomètre-Expert relève sur ouvrage construit. En VEFA, il travaille sur les plans DCE de l’architecte — sans bâti, sans confrontation au réel.
Trois conséquences directes :
- Surfaces prévisionnelles — celles des plans de vente, pas du bâti livré. L’acte notarié doit le mentionner expressément.
- Tantièmes verrouillés — toute modification ultérieure passe par un EDDM avec assemblée à double majorité (art. 26 loi 1965).
- Clauses de tolérance — anticipées avec le notaire pour gérer les écarts à la livraison.
Le cadre juridique mobilisé
L’EDD OLIVERDE s’appuie sur :
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (statut copropriété) + décret n°67-223 du 17 mars 1967
- Articles 6-3 et 6-4 loi 1965 (issus de la loi ELAN du 23 novembre 2018) — fondement légal des parties communes spéciales
- Article L.111-6-1 CCH — interdictions de division (insalubrité, lots inférieurs à 14 m²/33 m³)
- Article 5 loi 1965 — règle de calcul des tantièmes proportionnels à la valeur relative
Sur les parties communes spéciales, la jurisprudence est constante : Cass. 3e civ., 6 nov. 1969 (D. 1970. 286) et Cass. 3e civ., 3 juin 2009, n° 08-16379. Mais attention : l’article 6-4 impose leur mention expresse au règlement. Toute omission est irrattrapable sans EDDM.
La méthode PYTHAGORE en 3 étapes
1. Analyse documentaire. Plans DCE architecte, permis de construire, cahier des charges, titres, cadastre, PLU.
2. Conception de l’EDD. Numérotation des 41 lots, qualification systématique PCG (générales) vs PCs (spéciales), distinction réseaux d’évacuation (PCG) vs réseaux d’alimentation (PCs), calcul des tantièmes selon superficies pondérées, destinations et situations.
3. Rédaction du règlement. Trois parties (objet, division, charges) avec clauses VEFA spécifiques. Coordination étroite avec le notaire instrumentaire.
Les choix techniques sur OLIVERDE
Pour cet ensemble immobilier, la qualification des parties communes a fait l’objet d’un arbitrage soigneux. Trois logiques se croisent : la cohérence d’usage (les acquéreurs d’habitation et de bureaux n’ont pas vocation à partager les mêmes équipements), la répartition équitable des charges (un titulaire de parking sous-sol ne paie pas l’ascenseur), et la lisibilité juridique pour les futurs syndics. Chaque qualification a été débattue avec le promoteur et le notaire instrumentaire avant arbitrage final.
Les surfaces et destinations étant fixées, le calcul des tantièmes a été opéré en 10 000e selon les pondérations classiques (destination du lot, surface, situation dans l’immeuble). À titre d’exemple, voici un extrait du tableau de publicité foncière des parties communes générales :
| Lot | Désignation | Étage | Quote-part PCG / 10 000e |
|---|---|---|---|
| 1 | Bureau | RdC | 996 |
| 2 | Bureau | RdC | 1 865 |
| 7 | Appartement | R+1 | 708 |
| 13 | Appartement | R+2 | 666 |
| 22 | Parking sous-sol | R-1 | 64 |
L’image ci-dessous représente une vue partielle du tableau complet, qui couvre les 41 lots de la copropriété :
Les livrables
- EDD littéral en 3 parties + tableau de publicité foncière des 41 lots
- Règlement de Copropriété complet (clauses VEFA, mixité d’usage)
- 5 plans EDD au 1/150e : plan de masse + 4 niveaux (R-1, RdC, R+1, R+2)
- Tableau récapitulatif des tantièmes (générales, spéciales, particulières)
- Note explicative à destination du notaire instrumentaire
Pourquoi un Géomètre-Expert ?
Le Géomètre-Expert détient le monopole légal d’établissement des plans annexés à l’EDD (loi n°46-942 du 7 mai 1946). Inscrit à l’Ordre, il engage sa responsabilité disciplinaire et son assurance professionnelle obligatoire.
Pour le promoteur en VEFA, c’est :
- Une sécurité juridique opposable à tous les acquéreurs successifs
- Un interlocuteur attendu par le notaire instrumentaire
- L’anticipation des EDDM postérieurs (modifications en cours de travaux ou après livraison)
Cabinet PYTHAGORE Géomètres-Experts (OGE n°5129 et 6430) — 60 ans d’expérience sur la Côte d’Azur. Cannes, Mandelieu, Nice, Saint-Paul-de-Vence, Roquefort-les-Pins, Menton.
Pour une étude EDD/RCP, EDDM ou scission de copropriété, contactez-nous. Voir aussi notre page État Descriptif de Division et nos obligations en tant que Géomètre-Expert.
